Immobilienmarkt im Wandel - Das Maklerteam

Wie geht es mit den Preisen weiter?

Der Immobilienmarkt hängt von vielen Faktoren ab. Insbesondere aber, wenn drastische Ereignisse wie die aktuellen Globalkrisen stattfinden, wirkt sich dies nicht nur auf Aktienmärkte, Wirtschaft und Inflation, sondern – immer mit einer gewissen Verzögerung – auch auf den Immobilienmarkt aus. Anders als bei Aktien aber, kann man die Werte und den Stand oder Preis von Immobilien nicht direkt in Tickern verfolgen, sondern nur vereinzelt für eine einzige Immobilie sehen. Da Immobilien nie gleich sind, und darüber hinaus oft auch die Gründe und Motivation für einen Verkauf sowie die bearbeitenden Anbieter sehr unterschiedlich sind, sind viele Trends oft nur Vermutungen oder Wunschdenken.

Krise 1: Corona:

Nachdem der Immobilienmarkt zu Beginn der Coronakrise in eine komplette Schockstarre verfiel, erholte er sich danach nicht nur sehr schnell wieder, er stieg nochmals stark an. Etliche Menschen wollten ihr Geld umso mehr in den „sicheren Hafen“ der Immobilie bringen. Insbesondere auch durch die für 2021 neu veröffentlichten amtlichen Bodenrichtwerte, aber auch durch unsere dort erzielten Verkaufspreise zeigte sich, dass der Markt im Jahr 2021 nochmals deutlich gegenüber der eh schon jahrelang gestiegenen Preise anstieg.

Krise 2: Ukraine:

Auch hier zeigte sich eine gewisse Schockstarre. Anders aber, als bei Corona, hat sich der Markt seitdem überhaupt nicht wieder erholt. Im Gegenteil. Wir verspüren eine zunehmende Verunsicherung von Kaufinteressenten, gepaart mit einer deutlichen Zurückhaltung in Sachen Kaufentscheidungen. Deutlich gestiegene Zinsen für Immobilienkredite (von 0,7% auf aktuell knapp 3%) bewirken, dass Käufer bei einer Finanzierung von z.B. € 500.000 heute ca. € 1.000 monatlich mehr für die Finanzierung ausgeben müssen als zuvor. Steigende Lebenshaltungs- und vor allem Energiekosten sorgen darüber hinaus dafür, dass für den Kauf und die damit verbundene Finanzierung der Immobilie wesentlich weniger Geld übrig bleibt. Die Kombination aus beiden Faktoren, also wesentlich mehr Zinsen und wesentlich weniger verfügbares Einkommen, sind eine negative Kombination für die Preisentwicklung von Immobilien.

Gibt es noch Nachfrage?

Ja und Nein. Was für uns deutlich spürbar ist, ist die Tatsache, dass die Anfragekurve bei Neu-Inseraten von Immobilien erheblich flacher, ruhiger und weniger geworden ist. Wer schon länger sucht und seine Finanzierung im Blick hat, sieht auf der Seite der Anbieter scheinbar nun immer mehr Immobilien im Internet. Dies hat zum einen damit zu tun, dass die Bearbeitungszeit für eine Finanzierung bei den Banken erheblich gestiegen ist; zum anderen müssen wir das Angebot auch wieder länger, im Extremfall sogar bis zum Notartermin, im sichtbaren Angebot stehen lassen.

Und die Kaufpreise?

Angebot und Nachfrage haben einen wirtschaftlich handelnden Markt schon immer geprägt. Und so kommt es neuerdings auch wieder vermehrt zu Kaufpreisverhandlungen, nur diesmal nicht zugunsten der Verkäufer („weil mehr als ein Interessent die Immobilie unbedingt haben möchte und es scheinbar keine Angebote gibt“), sondern zugunsten der Käufer („weil die Immobilie ja schon länger auf dem Markt ist und es immer mehr Angebote gibt“).

Wohin entwickeln sich die Preise?

Wir beobachten einen stärker werdenden Druck auf die Kaufpreise. Auch haben wir aktuell einen überdurchschnittlichen Zulauf an Verkaufs-Immobilien, da Eigentümer „die guten Preise“ noch mitnehmen wollen. All dies bewegt sich sicher noch im gesunden Rahmen, ohne die Anzeichen eines Knalls oder Platzens der Immobilienpreise. Betrachtet man aber bei den heutigen Wohn-Nebenkosten (insbesondere Heizkosten) und dem daraus resultierenden Druck auf die Mietpreise und den aktuellen Zinsen das Produkt „Immobile als Kapitalanlage“, so ist genau das jetzt eingetreten, was wir schon länger berichtet haben: Die Immobilie als reine Kapitalanlage funktioniert so nicht mehr. Währen vor 12 Monaten trotz der extremen Preise noch der Mieter für den Vermieter die Wohnung abbezahlt hat, müsste ein Eigentümer nun monatlich Geld dazu zahlen. Das „lohnt sich nicht mehr“ sind Aussagen, die wir vermehrt von Kapitalanlegern hören. Auch wird dies bewirken, dass insbesondere Neubauwohnungen und der Wohnungsmarkt allgemein schwerfälliger und auch Preis-sensibler werden. Daher erwarten wir für die nächsten Monate oder auch wenige Jahre ein kontinuierliches Absinken der Preise.

Unsere Prognose:

Je nach Dauer und der weiteren wirtschaftlichen Auswirkung der beiden Krisen wird sich eine damit verbundene weitere Abwärtsbewegung zeigen. Banken werden bei Finanzierungen sowohl die Preise der zu finanzierenden Immobilien als auch die Bonitäten der Kunden wesentlich stärker beleuchten und ihr Risiko-Engagement weiter zurückfahren. Die Vermarktungsdauer von Immobilien wird sich deutlich verlängern, was das Angebots-/ Nachfrageverhältnis aus Sicht der Kaufinteressenten verbessern und die Forderung auf Kaufpreisreduzierung erzeugen wird. Auch werden die nun immer deutlich zunehmenden Auswirkungen von Energiekosten, Wirtschaftskrise und Inflation auf dem Immobilienmarkt erkennbar ankommen, was bisher aufgrund des Anfragenüberhangs noch kompensiert werden konnte. Mittelfristig (damit meinen wir 3-5 Jahre) müsste dann eigentlich die Inflation die Kaufpreise wieder in die ursprüngliche Region zurückbringen, aber dies hängt sehr von der Zinsentwicklung, der wirtschaftlichen Entwicklung und den Energiekosten ab.

Unsere Empfehlung:

Wenn Sie schön länger über das Thema Immobilienverkauf nachdenken, dann ist es wirklich „höchste Eisenbahn“, sich mit einem Profi dazu auszutauschen. Lassen Sie sich in Sachen ehrlicher Preisfindung von uns beraten. Es zählt hier sicher nicht das Gerede mancher „Möchte-gern-Makler“, die ihren Kunden phantasievolle Wunschpreise versprechen, um dann nach und nach reduzieren zu müssen. Gehen Sie sorgsam mit Ihrer Immobilie (und letztlich Ihrem eingesetzten Eigenkapital) um und lassen Sie sich zunächst vom Fachmann beraten. Sprechen Sie mit uns, bevor Sie entscheiden was Sie tun. Achten Sie bei der Auswahl Ihres Partners zum Verkauf Ihrer Immobilie auf Auszeichnungen, Erfahrung und Marktkenntnis. Geben Sie Ihre Immobilie nur in die Hände von qualifizierten und erfahrenen Profis.

Professionelle Bewertung gibt es nur mit Fachwissen und Erfahrung.

Fast 20 Jahre am Immobilienmarkt mit inzwischen ca. 2000 vermittelten Immobilien, DEKRA-Zertifizierung für Immobilienbewertung und Professionalität kombiniert mit gutem Service sprechen für uns.