Gewerbeimmobilie – so wird der Ertragswert bestimmt

Lagerhalle ist nicht gleich Wohnhaus, dieser Unterschied leuchtet ein. Doch auch zwischen Bürogebäuden und Wohnhäusern gibt es große Unterschiede bei der Immobilienbewertung vor einem Verkauf. Individuelle gewerbliche Nutzung sowie Standort und erwartete Zielgruppe beeinflussen den Preis einer Gewerbeimmobilie, was nach einem komplexen Verkehrswertverfahren verlangt. Professionelle Immobilienmakler ziehen dazu nicht nur das Ertragswertverfahren heran, sondern prüfen zeitgleich, welche Vergleichswerte nutzbar sind und welcher Teilmarkt am besten angesprochen werden soll.

Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien – ob Fitnessstudio, Kühlhaus oder Großraumbüros – ist eine gewissenhafte Kalkulation entscheidend, denn steuerrechtliche Aspekte schlagen hier ebenso zu Buche wie Entwicklungen am Finanzmarkt und in der Wirtschaft.

Ertragswertverfahren für Gewerbeimmobilien: professionelle Wertermittlung beachten

Der Ertragswert ist eine Schätzung des zu erwartenden Gewinns eines gewerblich genutzten Gebäudes. Dieser Wert ist ähnliche wie bei Wohnhäusern abhängig vom Liegenschaftszins, der durch drei Faktoren beeinflusst wird. Für Gewerbeimmobilien sind im besonderen Maße die Restnutzungsdauer, die Lage des Gebäudes und die mögliche Nutzungsart von Bedeutung.

Faktor 1: Wie kann die Immobilie genutzt werden?

Der erste Schritt der Immobilienbewertung legt nahe, die Art und Nutzungsmöglichkeit der Gewerbeimmobilie zu betrachten: Ein Bürogebäude wird anders bewertet als eine Halle, die zum Beispiel als Lagerhalle oder als Produktionshalle genutzt werden kann. Generell gilt: Je klarer eine Gewerbeimmobilie auf einen bestimmten Zwecke ausgelegt ist, umso geringer sind die Verwendungsmöglichkeiten und umso niedriger ist der zu erzielende Preis.

Die Drittverwendungsfähigkeit einer gewerblich genutzten oder zu nutzenden Immobilie vervielfacht auch die möglichen Käufergruppen: Verschiedene Teilmärkte verlangen verschiedene Ansprachen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Sind in der Immobilie vor allem große Räume, die sich als Arztpraxen anbieten, werden definitiv andere potentielle Käufer Interesse anmelden als bei einem großen hallenartigen Gebäude. Hier variieren die üblichen Preise stark, was eine professionelle Immobilienbewertung von Gewerbeimmobilien einbeziehen muss.

Faktor 2: Welche Lage hat die Gewerbeimmobilie?

Nutzart und Lage einer Immobilie hängen eng zusammen: Jedes Gewerbe, ob Fitnessstudio, Supermarkt, Zerspanungsbetrieb oder Logistikzentrum, hat unterschiedliche Ansprüche an die Umgebung oder Infrastruktur. Sind Parkplätze vorhanden, besteht eine gute Autobahnverbindung, befindet sich die Immobilie in einem reinen Gewerbegebiet usw. – die Lage einer Immobilie wirkt sich unmittelbar auf den zu erwartenden Verkaufspreis aus und fließt meist durch einen Vergleichswert aus verschiedenen ähnlichen Objekten in die Immobilienbewertung ein.

Faktor 3: Wie lange kann die Immobilie genutzt werden?

Die Restnutzungsdauer interessiert nicht nur potentielle Käufer, auch Verkäufer von Gewerbeimmobilien tun gut daran, über den Zustand Ihrer Immobilie Bescheid zu wissen. Um den korrekten Wert des Gebäudes oder der Gewerbefläche zu ermitteln, fließen Renovierungsarbeiten und genereller Immobilienzustand im Ertragswertverfahren mit ein. Das Verfahren zur Errechnung des Immobilienwerts gibt vereinfacht gesagt an, mit welchem Ertrag auf welche Zeit bei der Immobilie zu rechnen ist. Der Verkäufer erhält durch die Ermittlung der Restnutzungsdauer zudem einen Überblick zu nötigen Instandhaltungs- und Renovierungskosten.