Verkehrswert, Realwert, Ertragswert?

Diese Begriffe helfen Ihnen bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie

Der geplante Verkauf einer Immobilie, aber auch eine geerbte Immobilie fordern eine Immobilienbewertung durch Sachverständige wie Immobiliengutachter oder Immobilienmakler. Im Zuge dessen werden viele Begriffe verwendet, die unterschiedliche Werte meinen, aber je nach Situation und Nutzung der Immobilie angewendet werden. Wir bringen Licht ins Dunkel und erklären, was es mit Realwert, Ertragswert und Verkehrswert auf sich hat.

Realwert

Der Realwert oder Substanzwert wird von Banken berechnet und umfasst den Wert einer Liegenschaft, der die aktuellen Marktverhältnisse außer Acht lässt. Er errechnet sich aus dem Neuwert, der zu einem festgelegten Zeitpunkt den Wert einer Liegenschaft angibt, deren Art, Ausbau und Größe identisch mit dem betrachteten Objekt ist. Nach Abzug der Wertminderung durch Abnützung ergibt sich der Zustandswert oder Zeitwert. Dieser erhöht sich um ca. 10 – 15 % des Zeitwertes, denn Zusatzkosten wie Erschließung oder Baunebenkosten werden zum Zeitwert hinzuaddiert, wodurch sich der Bauwert ergibt. Fügt man zu diesem Wert noch den Bauwert des Landes hinzu, ergibt sich der endgültige Realwert:

Realwert = [(Neuwert-Abnützung) + 0,01*(Neuwert-Abnützung)] + Bauwert des Landes

Ertragswert

Bei vermieteten Immobilien kommt bei einer umfassenden Immobilienbewertung zum Verkehrswert der Ertragswert hinzu. Bei Immobilien, die als Kapitalanlage genutzt werden, fließt neben dem Realwert auch der Ertrag ein, den der Besitzer aus Mieteinnahmen erwirtschaftet. Der Ertragswert ist also eine Schätzung des erzielbaren Gewinns. Dieser Zinssatz variiert je nach Grundstückslage, Art der Immobilie und verbleibender Nutzungsdauer. Besitzen Sie ein Mehrfamilienhaus in bester Mietlage wird der Liegenschaftszins höher sein als bei einem Einfamilienhaus in weniger gefragter Umgebung. Das Ertragswertverfahren, das Immobilienmakler und Gutachter zur Ermittlung des Ertragswertes anwenden, bezieht Teuerung und Zins mit ein und kommt so zu einem sehr realitätsnahen Ergebnis. Die Faustformel für eine grobe, eigene Schätzung lautet jedoch:

Ertragswert = Grundstücksertrag (netto) – Bodenwertverzinsung (Bodenwert * Liegenschaftszins)

Verkehrswert

Im deutschen Baugesetzbuch (BauGB) ist geregelt, was unter dem Verkehrswert einer Immobilie zu verstehen ist: §194 gibt an, er sei der Preis einer Immobilie, der sich im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks (…) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ ergebe.

Der Verkehrswert, der umgangssprachlich auch Marktwert genannt wird, ist also der zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielbare Preis für ein Haus, eine Wohnung oder eine andere Immobilie. Er bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag und schließt Lage, Beschaffenheit und Ausstattung der Immobilie ebenso mit ein wie die aktuellen Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt.

Konkretisiert wird der Verkehrswert auch in §16 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG): Über den geschätzte Verkehrs- oder Marktwert muss unter allen Verhandlungspartnern „mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang“ Einigkeit herrschen.

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, ermitteln Sie durch eine professionelle Immobilienbewertung den Verkehrswert Ihrer Immobilie. Während den Verhandlungen mit potentiellen Käufern kann es aber dazu kommen, dass der letztendliche Preis für Ihr Haus nicht dem errechneten Markt- oder Verkehrswert entspricht. Der Verkehrswert ergibt sich grob als ein Mischwert aus Realwert und Ertragswert. Je nach Lage oder baulicher Situation geht der Ertragswert mehrfach in das Ergebnis ein, diese Schätzung ist jedoch relativ ungenau. Professionelle Gutachter und Makler ziehen für die Immobilienbewertung detaillierte Datensätze heran, sodass die Marktwertermittlung umso genauer ausfällt. Das Maklerteam ermittelt mit Hilfe des tagesaktuellen unabhängigen Immobilienrichtwerts des Dr. Hettenbach Instituts den Verkehrswert Ihrer Immobilie besonders präzise. Haben Sie Fragen? Kontaktieren Sie uns jederzeit.

Verkehrswert = Realwert + (Ertragswert*x)