Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch- oder Wohnrecht verkaufen?

Was sind das Nießbrauch- und das Wohnrecht & wie unterscheiden sie sich?

Laut § 1093 BGB gibt ein eingetragenes Wohnungsrecht einer Person unter Ausschluss des Eigentümers das höchst persönliche Recht, in der Immobilie zu wohnen. Es dürfen zudem seine Familie, zur Pflege oder zur standesmäßigen Bedienung erforderliche Personen in der Wohnung aufgenommen werden. Das Nießbrauchrecht unterscheidet sich grundsätzlich in einer Hinsicht vom Wohnrecht: Der Nießbrauchsberechtigte ist laut § 1030 BGB dazu berechtigt, einen „Nutzen“ aus der mit dem Nießbrauchsrecht belegten Sache zu ziehen. Das bedeutet, ein Nießbrauchberechtigter muss – anders als beim Wohnrecht – die Immobilie nicht selbst bewohnen sondern kann diese beispielsweise vermieten. Somit sind die Rechte des Nießbrauchs umfassender als die des Wohnrechts. Zum Einsatz kommen das Nießbrauch- und das Wohnungsrecht am häufigsten bei Schenkungen.

Was bedeutet ein Nießbrauch- oder ein Wohnrecht für den Immobilienwert?

Wenn Eigentümer eine Immobilie mit weiterhin eingetragenem Nießbrauch- oder Wohnungsrecht verkaufen wollen, müssen sie mit einem deutlich niedrigeren Verkehrswert rechnen. Das liegt daran, dass die Rechte bei einem Verkauf nicht erlöschen und die neuen Eigentümer diese dauerhaft übernehmen müssen. Ein Wohnrecht kann entweder auf eine bestimmte Dauer begrenzt oder zeitlich unbegrenzt sein. Das Nießbrauchrecht hingegen geht im Regelfall bis zu dem Tod des Nießbrauchberechtigten, außer der Begünstigte gibt das Recht auf oder es greift eine vorher vereinbarte Rückübertragungspflicht. Ob Wohnungsrecht oder Nießbrauchrecht – beides hat einen erheblichen, mindernden Einfluss auf den Wert einer Immobilie .

Wie bezieht eine Immobilienbewertung diese Rechte ein?

Um den Wert der betroffenen Immobilie zu ermitteln, muss zunächst der Kapitalwert des Nießbrauchs- oder Wohnrechts ermittelt werden. Sowohl bei einem Wohnrecht mit begrenzter Dauer als auch einem lebenslangen Wohnrecht kann dieser Wert exakt ermittelt werden. Die Auswirkung eines lebenslangen Wohnrechts für einen Käufer ist jedoch schwieriger abzuschätzen und wird im Regelfall daher auch mit einem zusätzlichen Abschlag belegt. Man spricht bei beiden eingetragenen Rechten im Grundbach von einer damit fehlenden „Verkehrsfähigkeit“ der Immobilie, da diese im Normalfall vom freien Markt nicht gekauft wird.

Da es aber bei dem Verkauf einer Immobilie gerade hier jedoch wichtig ist, einen Wert zu ermitteln, , sollten Sie eine professionelle Immobilienbewertung anfertigen lassen. Dies gilt insbesondere auch für  Kapitalanleger, die über den Kauf einer Immobilie nachdenken, die mit einem Wohnungs- oder Nießbrauchrecht belastet ist. Die Sachverständigen des Maklerteams beraten Sie auch zu diesem Thema gerne eingehend, professionell und kompetent.