Ein „Streitgespräch“ zwischen Vater und Sohn

Beim eigentlich friedlichen Kaffeetrinken am Sonntag entstand zwischen Vater und Sohn erneut eine sehr konträre Diskussion um die Frage, wie Geld besser angelegt wird, in Form von Immobilien oder als Geldanlage im Bereich Wertpapiere.

Der Vater: Günther Strehle, Verkaufsleitung Wüstenrot Immobilien, seit 17 Jahren mit über 1.700 vermittelten Immobilien überzeugter Immobilienmakler und Immobilienbesitzer.

Der Sohn: Timo Strehle, seit 6 Jahren Vermögensberater, betreut bei der Quirin Privatbank (über 4 Mrd. Anlagevermögen) Kunden mit einem Einlagevermögen ab € 100.000, überzeugter Anlagebefürworter.

SICHERHEIT:

Günther: Die Zeiten sind derart unsicher, sodass Immobilien heutzutage die einzig sichere Möglichkeit sind, Geld anzulegen. Das tun viele und ist trotz der hohen Preise auch nach wie vor die beste Idee.
Timo: Die angebliche Stabilität der Immobilienpreise ist aber doch reines Wunschdenken. Sicherheit ist eine Frage der Perspektive, denn was soll an einer Immobilie sicher sein?
Günther: Sichere Miete, Stein statt Papiergeld, sicherer Wertbestand.
Timo: Mieten und sicher? Was ist mit all den Themen wie Mietpreisbremse, Mietendeckel, Mietausfall, Alterung der Immobilie, neuer Heizung, Sanierung und sonstigen ungewissen Ausgaben? Schauen wir doch zum Beispiel mal den Bereich Studentenwohnungen oder Büro-Immobilien an. Was soll da heute denn noch sicher sein?
Günther: Dann schauen wir auf der anderen Seite doch einmal den Bereich Aktien an. Dotcomblase (2001), Finanzmarktkrise (2008) und nun noch Corona (2020), wie viele Börsencrashs braucht es denn noch, bis man erkennt, dass dieses Papiergeld einfach weg sein kann?
Timo: Was heißt denn „weg“? Wer seine Wertpapiere nicht verkauft, sondern diszipliniert seinen soliden Anlageansatz verfolgt und investiert bleibt, dessen Gelder haben sich bislang immer erholt. Historisch nachweisbar wurde im Aktienmarkt seit Beginn der Aufzeichnungen eine durchschnittliche Rendite von 8% pro Jahr erzielt. Das können Immobilien nicht leisten. Ehrliche Mietrenditen liegen heute, wenn man sie realistisch betrachtet und Rücklagen, Instandhaltung und Ausfallrisiko miteinberechnet, bei unter 2%. Dazu kommen noch immense Transaktionskosten wie Notar, Makler, Steuern sowohl im Kauf als auch im Verkauf.

ERTRAG:

Günther: Aber Sicherheit steckt eben mehr in Immobilien als in jeder Aktien- oder Geldanlage
Timo: Sicher ist nur, dass Immobilien langfristig weniger Rendite bringen als Geldanlagen. Wir reden hier nicht von Laien, die einzelne Aktien handeln und sich daran die Finger verbrennen, sondern von professionell verwalteten Geldanlagen. Vergleichen wir doch mal eine Immobile und eine Anlage nach 10 Jahren. Rechnen wir doch mal zusammen: Beim Kauf einer Immobilie entstehen Transaktionskosten von ca. 9%, beim Verkauf ca. 4%. Also müsste man schon mal 13% Plus machen, um nach 10 Jahren bei Null rauszukommen.
Günther: Ja, richtig. Aber wer vor 10 Jahren eine Immobilie gekauft hat und jetzt verkauft, hat in unserer Region einen Wertgewinn von 60-80%. Dazu noch die Mieten, welche man in der Zeit eingenommen hat.
Timo: Ja, und dann? Verkauft man diese Immobilie, müssen hierfür die Transaktionskosten getragen werden und man investiert den Reingewinn wieder in eine neue Immobilie? Wo ist da der Sinn? Aber um nochmal zu den „Börsencrash“-Situationen zurückzukommen: Wer genau dann Aktien verkauft hat, der musste sicherlich Vermögen einbüßen. Aber wer zu dem gleichen Zeitpunkt Immobilien verkaufen wollte, hat das auch, denn auch hier sind damals Preise deutlich zurückgegangen. Darum geht es doch: Wer in unruhigen Zeiten schnell Geld liquidieren muss, wird bei jeder Anlageklasse immer Risiken und Verluste in Kauf nehmen müssen.

STEUERN:

Günther: Immobilien sind – im Unterscheid zu Geldanlagen – aber die einzigen Anlagen, bei denen man wenigstens noch Teile von der Steuer absetzen kann wie Gebäude, Zinsen usw.
Timo: Das kann sein, aber Gewinne im Aktienhandel werden dafür nur pauschal mit der Kapitalertragssteuer und ggf. mit Soli / Kirchensteuer besteuert. Wer eine Immobilie dagegen innerhalb der Fristen verkauft, muss den vollen Einkommensteuersatz plus Soli / Kirchensteuer abführen. Hinzu kommen noch die wirklich hohen Kauf- und Verkaufskosten, die bei einem honorargeführten Depot deutlich niedriger liegen. Außerdem werden Gewinne im Aktienmarkt nicht sofort versteuert. Diese Art Stundung der Steuerlast macht Erträge erst mit dem Verkauf steuerpflichtig wodurch der Zinseszinseffekt für den Anleger arbeitet.
Günther: Gerade aber für Rentner ist eine Miete eine gute, zusätzliche und regelmäßige Einnahme ohne großen Aufwand.
Timo: Ja, die sie größtenteils versteuern müssen. Dazu sehe ich noch das Problem des Klumpenrisikos. Ich kaufe eine Immobilie mit all meinem Geld und leihe mir dazu oft noch Geld von der Bank. Zahlt der Mieter dort nicht oder es verschlechtert sich z.B. die Wohnanlage, da nebenan ein nicht wirklich ästhetisches Gebäude erbaut wird, so sinkt mein Wert und mein ganzes Geld steckt in einer einzigen Anlage. Ein disziplinierter, langfristig ausgerichteter Ansatz hilft hier einem Anleger, von den weltweiten Chancen zu profitieren. Verändert sich die Vermögensstruktur durch einzelne Marktentwicklungen besonders stark justieren wir nach. Langfristig wird also die Strategie durchgehalten und Risiken werden verteilt. Das ist ein Vorteil, den die Immobilie mit einem festen Standort nicht leisten kann. Sehen wir uns nur mal Großstädte wie Berlin oder München an.

FLEXIBILITÄT:

Timo: Was mir aber wichtig ist, gerade für das Alter: Was ist denn mit Flexibilität? Wer eine (vermietete) Immobilie hat, muss diese 10 Jahre halten, bevor ein sinnvoller Verkauf möglich ist. Weiterhin kann man keine Teilbeträge liquidieren, dafür muss immer das ganze Haus verkauft werden, auch wenn man weniger Geld benötigt. Bei Geldanlagen kann ich im Gegensatz dazu genau das entnehmen, was ich aktuell brauche, der Rest arbeitet weiter. Außerdem ist ein Verkauf langwierig und gestaltet sich bei vermieteten Immobilien oft als schwierig.
Günther: Naja, ich kann doch einen Kredit auf die Immobilie aufnehmen.
Timo: Den ich dann auch bezahlen muss, nicht mehr steuerlich geltend machen kann und mal ehrlich, ohne böse zu klingen: Wer bekommt im Alter noch einen Kredit? Genau das meine ich mit unflexibel.
Günther: Dafür habe ich eine regelmäßige, monatliche Miete ohne großen Aufwand.
Timo: Das stimmt nur bedingt, denn es gibt Ausfälle. Es entsteht kein Steigerungseffekt außer ich habe das vorher schon vereinbart. Der Mieter ruft vielleicht auch immer wieder an, wenn der Wasserhahn tropft, die Verwaltung verlangt jährliche Versammlungen, ab und zu muss man sich auch die Wohnung ansehen und gelegentlich neue Mieter suchen, was wiederrum auch Geld und Aufwand kostet.
Günther: Und was würdest Du mit € 300.000 Bargeld aktuell machen? Alles in Aktien stecken? Ich sehe das nicht so.
Timo: Ich würde ggf. schon einen Teil in eine Immobilie stecken, z.B. 100.000 als Eigenkapital. Den Rest würde ich in einer gesunden Mischung von Aktien und Anleihen passend zu meinem Rendite-Risiko-Verhältnis anlegen und somit die Renditechancen der, aus meiner Sicht, alternativlosen Kapitalmärkte mitnehmen. So habe ich die Zinsen für die Immobilie abgesetzt und lasse mein restliches Geld arbeiten und das langfristig.
Günther: Und dann fällt der gesamte Aktienmarkt auf null.
Timo: Wie soll das denn gehen? Alle Firmen auf der ganzen Welt sind plötzlich also nichts mehr Wert und machen keine Umsätze mehr? Und wer soll in einem solchen Szenario dann noch arbeiten und Miete zahlen? Das sind fiktive Szenarien, die es so nicht geben wird.

Also – wer ist nun besser mit Immobilien und wer besser mit Geldanlagen bedient?

Wir glauben, die gesunde Mischung macht viel aus. Auch die Frage des Alters wirft ein unterschiedliches Licht auf die Antwort dazu. Wer im zunehmenden Alter mehr liquide Mittel braucht, weil er den Lebensabend genießen oder Geld für Gesundheit benötigt, sollte durchaus auch einmal daran denken, umzusteigen. So kann der „Anleger“ sein Leben genießen, sein mühsam erspartes Geld gut anlegen und entnehmen, was er benötigt. Er kann sich um Enkel, Leben, Urlaub und Gesundheit kümmern und auf eine solide Geldanlage setzen.
Auch, wenn es z.B. um das Vererben geht: eine Immobilie in 3 Teile zu teilen, kann nie gut gehen. Ein Depot hingegen kann sehr gut gleichermaßen aufgeteilt werden. Dabei gibt es aber durchaus bedeutende Unterschiede. Es bleibt zu sagen, dass es bei der Beratung und der Art und Weise, wie Geld angelegt wird, große Unterschiede gibt. Wir empfehlen eine unabhängige Beratung, die nicht von Provisionszahlungen beeinflusst wird, sowie ein passives Anlagekonzept mittels kostengünstiger Produkte (z.B. ETFs).
Sie sehen, es gibt viele Aspekte, die nicht immer nur für eine Immobilie sprechen.
Sprechen Sie uns gerne an und vereinbaren ein kostenloses Erstgespräch – telefonisch, persönlich oder digital. Wir freuen uns auf Sie!
Günther und Timo Strehle

Günther Strehle, Verkaufsleitung, Wüstenrot Immobilien DAS MAKLERTEAM, Schongauer Straße 20, 86899 Landsberg am Lech
Telefon 08191 64830-0, strehle@das-maklerteam.de, www.DAS-MAKLERTEAM.de

Timo Strehle, Vermögensberater, Quirin Privatbank AG, Karlstraße 10, 80333 München
Telefon 089 2323915-22, timo.strehle@quirinprivatbank.de, www.quirinprivatbank.de