Nachdem unser Immobilienmarkt den Lockdown im März relativ unbeschadet überstanden hat, fragen sich Verkäufer, Vermieter und Bauträger, wie es nun aufgrund der erneuten Dramatik in der Coronakrise weitergehen wird. In diesem Bericht geben wir Ihnen ein Update zum Thema Corona und Immobilien und eine weitere Prognose zur Entwicklung des Immobilienmarktes. Einschränkungen: Erneut drohen bzw. bestehen […]

Eine gesicherte und gute Lösung, um im Alter das in der Immobile steckende Kapital sinnvoll und langfristig zu verwenden.

Gerade in der heutigen Zeit mit wirtschaftlicher Unsicherheit durch Corona und steigender Arbeitslosigkeit und damit zunehmenden Problemen auch in der Rentenkasse ist die Immobilienverrentung eine gute Lösung, um im Alter sicher und sorgenfrei zu leben. Insbesondere mit dem Eintritt in das Rentenalter verringert sich das verfügbare Netto-Einkommen erheblich. Gleichzeitig werden Aufwendungen für die Gesundheit und Pflege immer höher, die Instandhaltungskosten der eigenen Immobilie steigen mit zunehmendem Alter der Immobilie immer mehr. Auch fallen zunehmend Kosten für die Unterstützung im Garten, Haushalt oder Haus an. Dennoch wollen viele Eigentümer gerne in ihrem gewohnten Umfeld so lange wie möglich wohnen bleiben. Die Immobilienverrentung bietet hierfür eine gute Lösung: Zusatz-Einkommen bei gleichzeitigen mietfreien und gesichertem lebenslangen Wohnrecht in der eigenen Immobilie.

Bei einer Immobilienverrentung wird der errechnete Marktwert der selbst bewohnten Immobilie in Form einer lebenslangen und abgesicherten Zusatzrente an den oder die Bewohner ausbezahlt.

Zur Absicherung erhalten die Eigentümer ein im Grundbuch eingetragenes, gesichertes, lebenslanges und mietfreies Wohnrecht. Lediglich Verbrauchskosten wie Heizung, Wasser usw. werden (ähnlich wie bei einem Mieter) von den Eigentümern wie bisher getragen. Wahlweise kann entweder die komplette zukünftige Instandhaltung der Immobilie auf den neuen Eigentümer übertragen werden (was z.B. bei älteren Immobilien sinnvoll sein kann) oder sie verbleibt beim jetzigen Eigentümer (bei neueren oder bereits komplett renovierten Immobilien). Es kann zusätzlich eine Einmalzahlung am Anfang der Verrentung geleistet werden, um zum Beispiel noch vorhandene Restschulden abzulösen, oder auch um sich um einen langgehegten Wunsch zu erfüllen.  Während das gesicherte Wohnrecht immer lebenslang bestehen bleibt, kann die Rentenzahlung wunschgemäß auch z.B. auf 5, 10 oder 15 Jahre befristet werden und fällt dann deutlich höher aus. Sollte sie lebenslang vereinbart sein, wird dies so erfolgen, unabhängig davon, ob der Eigentümer dann auch 100 Jahre oder älter wird. Für die Verrentung entstehenden Kosten wie Notarkosten, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Bewertung und weitere übernimmt dabei der neue Eigentümer, sie werden aus dem Wert der Immobilie getragen.

Sicherheit bei einer Verrentung:

Es gibt momentan zunehmend mehr Anbieter von Verrentungsmodellen, teilweise dabei auch sehr junge Firmen oder auch Privat-Investoren. Auch werden vermehrt Modelle zur Teilauszahlung in Art einer Umkehr-Hypothek angeboten, die dann verzinst und teilwiese mit erheblichen Auflagen verbunden vereinbart werden. Wir halten davon eher wenig, daher arbeiten wir als Wüstenrot-Immobilien bei der Verrentung ausschließlich und seit Jahren sehr erfolgreich und vertrauensvoll mit einer großen, Europaweit tätigen, gemeinnützig Stiftung zusammen, der Stiftung Liebenau. Sowohl Verträge, als auch alle Eintragungen im Grundbuch der Immobilie werden notariell erstellt, alle nötigen Sicherheiten werden zu Gunsten der Bewohner im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Ein großer Unterschied zu vielen anderen Anbietern ist dabei, dass beim vorzeitigen Versterben des Eigentümers, der die Immobilie verrentet hat, das Geld nicht einfach „weg“ ist, sondern ein restlicher noch theoretisch ausstehender Betrag vererbt oder gestiftet werden kann. Ein faires Modell, das nicht auf das vorzeitige Ableben des Eigentümers setzt. Auch hat die Stiftung Liebenau durch Ihre eigenen Pflegewohnheime in Süddeutschland gute Möglichkeiten, das bestehende Wohnrecht an der eigenen Immobilie – wenn gewünscht oder nötig – mit eigenen Pflegplätzen zu tauschen und fair zu verrechnen. Auch dies kann kein anderer Anbieter aktuell so darstellen.

Voraussetzungen für die Verrentung einer Immobilie sind, dass grundsätzlich nur eigen genutzte Wohn-Immobilien verrentet werden. Der Wert der zu verrentenden Immobile darf dabei – nach Abzug vorhandener Restschulden – 250.000 € nicht unterschreiten. Die Eigentümer müssen mindestens 65 Jahre alt sein und in der eigenen Immobilie so lange wie möglich wohnen bleiben wollen und können. Der Zustand der Immobilie sollte so sein, dass sie nach Ablauf der Verrentung noch vermietbar ist.

Wie sind die Abläufe?

Nach einer seriösen (DEKRA-)Wertermittlung der Immobilie wird anhand des Alters der Eigentümer und des Wertes der Immobilie eine mögliche Rentenzahlung von uns ermittelt. Diese Berechnung wird mit den Eigentümern, gerne auch in Beisein der Berater (wie z.B. Kinder) besprochen und erklärt. Nach dieser Besprechung des Ergebnisses und der weiteren Vorgehensweise wird ein notarieller Vertrag zur Verrentung (Kauf des Hauses gegen Zahlung der Zustifterrente) erstellt. Dann beginnt die Rentenzahlung. Für die oben erwähnte offene Zahlung des Wohnwertes wird zusätzlich im Grundbuch eine Höchstbetrags-Hypothek eingetragen. Das Wohnrecht der bisherigen Eigentümer wird an erster Stelle im Grundbuch eingetragen. Nach Ablauf der Verrentung wird die Stiftung die Immobilie im Regelfall – auch dies im Unterscheid zu vielen allen anderen Anbietern – nicht verkaufen, sondern sozial gerecht und nach deren Stiftungszweck vornehmlich weiter an sozial bedürftige Menschen vermieten.

Vorteile der Verrentung:

Eine Verrentung erfolgt sehr diskret. Es braucht weder eine öffentliche Vermarktung stattfinden (wie z.B. beim Verkauf), noch erfolgen zahlreiche Besichtigungen. Der Wert der monatlichen Rentenzahlung basiert auf den bis heute stark gestiegenen Immobilienpreisen. Der größte Vorteil ist sicherlich der, dass die Bewohner im eigenen und vertrauten Umfeld abgesichert und mietfrei wohnen bleiben kann und das in der Immobilie steckende, oft hart verdiente Geld (man kann von einer Immobilie nicht abbeißen) fair und gesichert ausgezahlt wird. Damit kann es problemlos für die steigenden Kosten im Alter oder die gewünschte Unterstützung verwendet werden. Als Vorteil sehen wir auch, dass unser Partner, die Stiftung Liebenau, mit der Immobilie sozial gerecht und stiftungssatzungsgerecht gute Zwecke verfolgt. Es ist kein reines Geschäftsmodell, sondern basiert auf dem Hintergrund, Menschen im Alter finanziell zu helfen, daher auch der Name „Zustifterrente“, den die Stiftung Liebenau für dieses Modell verwendet.

Reform zur Maklerprovision

Das neue „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ tritt zum 23.12.2020 in Kraft. Ziel der Verhandlungen war es, den Erwerb von Immobilien günstiger zu machen. Die Kaufnebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien (Wohnungen und Einfamilienhäuser) sollten für private Käufer gesenkt und Wohnraum sollte dadurch bezahlbarer werden. Andere Immobilienarten, wie zum Beispiel Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeobjekte sowie Neubauten und Immobilien von gewerblichen Verkäufern sind von der neuen Gesetzesregelung nicht betroffen.

Das von der CDU/CSU und der SPD geforderte, sogenannte Bestellerprinzip wurde damit nicht durchgesetzt.

Im Gegensatz zu dem bereits seit Juni 2015 bestehenden Bestellerprinzip, welches bei der Vermietung zu tragen kommt, soll nun eine faire Kostenteilung zwischen beiden beteiligten Parteien, also Verkäufer und Käufer, erfolgen. Die Courtage soll künftig hälftig geteilt werden und damit eine bundesweit einheitliche Kostenteilung geschaffen werden.

In den Bundesländern Berlin, Hamburg, Bremen, Hessen und Brandenburg wurden die Maklergebühren in Höhe von 6% + MwSt., also 6,96% bislang vollständig vom Käufer getragen. In Bayern und in Bundesländern wie Baden-Württemberg, Sachsen, Rheinland-Pfalz sowie einigen weiteren Bundesländern wurde die hälftige Teilung bisher schon größtenteils praktiziert. Eine flächendeckende Regelung über die Anteile der Kostentragung zwischen Verkäufer und Käufer existierte bis dato nicht. Die nun einheitliche gesetzliche Regelung soll verhindern, dass Käufer einer Wohnimmobilie neben den anfallenden Kaufnebenkosten, wie der Grunderwerbsteuer, Notargebühren etc., die Maklerprovision in voller Höhe tragen müssen. Sowohl Bankenmakler, als auch größere Maklerfirmen praktizierten bereits zum aktuellen Zeitpunkt die hälftige Provisionsteilung und stellen beiden Kaufvertragsparteien in bestimmten Bundesländern jeweils 3 % zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer in Rechnung.

Ob knapper Wohnraum durch diese Gesetzesfestsetzung nachhaltig bezahlbarer wird und tatsächlich der private Käufer beim Kauf einer Wohnimmobilie entlastet wird kann in Frage gestellt werden.

Aus unserer Sicht wird das neue Provisionsteilungsmodell lokal kaum Auswirkungen zeigen, da die Provisionsteilung bereits gängige Praxis professioneller Maklerfirmen darstellt. Lediglich für kleinere Nebenerwerbs-Makler, oder auch Online-Makler, die bisher mit reduzierten Provisionen gearbeitet, oder teilweise sogar komplett auf die Verkäuferprovision verzichtet hatten, bedeutet diese Neuregelung eine Veränderung ihrer Geschäftsstrategie. Gute und professionelle Maklerleistung wird sich weiterhin durchsetzen, der Konkurrenzkampf wird angekurbelt. Wer die volle Provision erhalten will, muss hierfür auch gute Leistung erbringen, die eine beidseitige Courtage rechtfertigt. Dies ist zumindest ein positiver Aspekt des neuen Gesetzes.

Unsere Tätigkeit, insbesondere die Doppeltätigkeit und Neutralität des Maklers für beide Parteien wird durch die neue Gesetzesregelung bestätigt.

Bundesweit gerechnet werden durch diese neue Regelung jedoch die Immobilienpreise noch weiter steigen, da Verkäufer die nun hälftig zu tragenden Provisionen auf den Kaufpreis aufschlagen werden. Dies freut sicherlich sowohl den Staat, als auch Notare und Ämter, da sich deren Kosten wie Grunderwerbsteuer und Gebühren aus den (nun noch höheren) Kaufpreisen berechnen werden. Banken werden diese noch höheren Kaufpreise noch weniger finanzieren können und wollen. Aus unserer Sicht hat das neue Gesetzt damit das Ziel komplett und grundlos verfehlt. Von großen Verbänden vorgeschlagene Lösungsmöglichkeiten zur Verbilligung von Wohnraum wie z.B. die Senkung der Grunderwerbsteuer (in manchen Bundesländern über 6%) oder Reduzierung bzw. Pauschalisierung der Makler-, Notar- und Amtsgebühren wären da wesentlich effektiver gewesen, wurden jedoch vom Gesetzgeber abgelehnt.

 

Ein aktuelles, sehr fatales Praxis-Beispiel

Vor ca. einem Jahr haben wir Herrn und Frau Mustermann beraten. Das 2-Familienhaus im Wert von ca. € 850.000 wurde im EG eigenbewohnt, die andere Einheit war vermietet. Wie üblich ließen sich die sich trennenden Eigentümer mehrere Makler kommen, um den Wert der Immobilie zu erfahren.

Wie üblich nannten einige dieser Makler immer höhere Verkaufspreise, einfach nur um den Auftrag zu bekommen.

Die Eigentümer entschieden sich nicht für uns, sondern für einen Billig-Makler, der zum einen keine Provision verlangte, zum anderen mit ca. € 1,0 Mio. den höchsten Verkaufspreis versprach. Sechs Monate Internet-Vermarktung mit schlechten Bildern und Texten, zwei Besichtigungen – ein sehr eloquenter Käufer sagte zu. Man ging zum Notar, verkaufte das Haus.

Trotz fehlender Finanzierungsbestätigung traf man keinerlei Vorkehrungen, die ein solches Risiko abdecken könnte.

Die Eigentümer zogen überstürzt aus, mit dem Mieter einigte man sich zum Auszug, da der Käufer dies so forderte. Das Versprechen des Käufers, er habe gerade ein Haus verkauft, daraus käme der Kaufpreis und darüber hinaus würde er noch Geld aus der Schweiz bekommen war genauso überzeugend dargestellt wie alles andere. Nichts aber davon wurde seitens des „günstigen“ Maklers irgendwie überprüft. Mit viel Druck wollte der Käufer den Zugang zum Haus, alles eloquent erklärt, vom Makler befürwortet.

Heute steht das Haus immer noch leer.

Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen, der Kaufpreis kommt nicht, der Käufer reagiert nicht. Sieht man in die Schufa oder nutzt man einfach nur Google, so wäre bei diesem Käufer alles klar erkennbar gewesen. Das Haus kann – aufgrund der eingetragenen Vormerkung – aktuell nicht verkauft werden.

Folge:

Keine Mieteinnahmen, niemand pflegt den Garten. Die Kosten für den damaligen Kauf und die Rückabwicklung, die sich lange hinziehen kann, werden bei über € 30.000 liegen und die Verkäufer treffen. Nun sollen wir die Vermarktung übernehmen.

Unsere Empfehlung:

Geben Sie Ihre Immobilie nur in die Hände von Profis. Erfahrung, Seriosität, erprobte Verfahren und Gründlichkeit sind es Wert, Provisionen zu zahlen und nicht bei Billig-Maklern auf überzogene Preise zu hoffen.