Neue Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2020

Der Gutachterausschuss Landsberg hat die neuesten Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2020 veröffentlicht und damit die bisher gültigen Werte aus 2018 aktualisiert. Die teilweise sehr deutlichen Steigerungen der Bodenrichtwerte – zwischen 5% und 49% – spiegeln damit indirekt auch die Preisentwicklung von Immobilien wider.

Was sind Bodenrichtwerte?

Bodenrichtwerte („BRW“) sind amtlich veröffentlichte, durchschnittliche Grundstückswerte innerhalb bestimmter definierter Bereiche (BRW-Zonen). Sie werden vom Gutachterausschuss spätestens alle 2 Jahre unter Berücksichtigung örtlicher Besonderheiten bei Lage und Zustand der Grundstücke ermittelt. Dies geschieht z.B. auch dadurch, dass der Gutachterausschuss Kopien jedes Immobilien-Kaufvertrages erhält und daraus – gemäß den Vorschriften des § 193 BauGB – diese BRW ermittelt und festlegt.

Wie sind die Bodenrichtwerte anzuwenden?

Bodenrichtwerte sind wichtige Grundlagen für die Ermittlung von Verkehrswerten. Sie werden zusammen mit einer Anwendungsmatrix bzw. Definitionsgrundlage veröffentlicht. In Landsberg gilt z.B. die bauliche Nutzung WGFZ (= Wertrelevante Geschossflächenzahl) als Richtgröße für die Anpassung der Bodenwerte. Der Bodenrichtwert kann zur Wertermittlung eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet herangezogen werden und bildet damit die erste Grundlage bzw. einen Hilfswert für die Berechnungen der Werte von Immobilien. Der veröffentlichte Wert ist gemäß Vorgabe an die Richtwerte der Bebauungsdichte (WGFZ) anzupassen und ggf. zu korrigieren.

Gilt der BRW für alle Grundstücke als ganz genauer Richtwert?

Jedes Grundstück, jede darauf stehende Immobilie ist anders. Kaum ein Grundstück ist mit einem anderen vergleichbar, schon alleine was die Dichte der Bebauung (WGFZ) angeht. Weitere Faktoren, die bei der Bewertung einer Immobilie (und des dazugehörigen Grundstücks) eine erhebliche Rolle spielen sind dabei unter anderem die Grundstücksgröße und -form, die tatsächliche oder zulässige Bebauung, Bebauungsvorschriften, die genaue Lage (Infrastruktur, Nachbarschaft), Bodeneigenschaften und Erschließungsgrad. Vor allem aber die Art der baulichen (oder zulässigen) Nutzung entscheidet sehr stark über den Bodenwert als Grundlage für die weitere Bewertung einer Immobilie. Ein Grundstück in Landsberg mit 1.000 m² kann damit einen reinen Bodenwert (Grundstücksgröße x angepasster BRW) von unter 600.000 €, ebenso aber auch über 1,5 Mio. € haben.

Ist meine Immobilie durch die neuen BRW plötzlich mehr Wert geworden?

Nein. Und Ja. Der BRW drückt die vergangenen und tatsächlich bezahlten anteiligen Grundstückspreise einer Immobilie aus. Haben Sie z.B. vor dem 31.12.2020 eine Wohnung oder ein Haus verkauft, steckte darin zwar „offiziell“ ein geringerer anteiliger Bodenwert, tatsächlich aber gibt es im Rahmen der Bewertung und Marktpreisfindung einer Immobilie Anpassungsfaktoren wie Marktanpassung, Vergleichswerte und Liegenschaftszinse, die bis zur Veröffentlichung der neuen BRW diese „alten“ und gegen Ende der Zeit überholten Werte deutlich kompensiert haben. Generell aber wird die Bekanntgabe der neuen, gestiegenen Werte den Druck auf Käufer und Interessenten noch weiter erhöhen, da die Erwartungshaltungen der Verkäufer damit natürlich auch erheblich gestiegen sind.

Geht es denn immer so weiter?

Zumindest in den letzten 8 bis10 Jahren sind die Bodenrichtwerte kontinuierlich gestiegen, die aktuelle Steigerung ist dabei wesentlich deutlicher als zuvor. Grundstücke sind – solange keine großen Bauflächen entwickelt und aus Ackerland umgewidmet werden – ein sehr begrenztes Wirtschaftsgut in unserer Region. Allerdings ist aus unserer Sicht eine Steigerung nicht mehr beliebig weit möglich, da dies die „Verkehrsfähigkeit“ von Grundstücken und Immobilien irgendwann erheblich einschränkt. Wenn ein Baugrundstück für ein Einfamilienhaus in Landsberg alleine schon mindestens 800.000 € kostet und die Baukosten eines Hauses dazu bei über 600.000 € liegen, kann das kaum noch eine normalverdienende Familie bezahlen. Auch bei Wohnungen, bei denen ein Bauträger die wenigen und damit immer teurer werdenden Baugrundstücke bezahlen muss, werden durch steigende Baukosten und Grundstückspreise Quadratmeterpreise von über 7.000 € / m² dafür sorgen, dass die Kluft zwischen erzielbarem Mietpreis (für Anleger) und Kaufpreis bzw. zwischen Leistbarkeit und Sinnhaftigkeit eines Immobilienkaufs immer mehr auseinanderklafft. Sollten dazu dann auch noch die Zinsen steigen, wird sehr schnell eine Abkühlung der Preise stattfinden. In unserem Bereich Starnberg z.B. schrieb die Süddeutsche sehr aktuell von einem Ende des Booms, einer tatsächlichen Seitwärtsbewegung der Preise, da dort die „Immobilienkäufer und Mieter nicht mehr bereit seien, immer mehr für Häuser und Wohnungen zu zahlen“ und die Preise dort nach 10 Jahren Steigerung bereits ausgereizt sind.

Wo liegt der Wert meiner Immobilie?

Als DEKRA-zertifizierter Gutachter (Günther Strehle) und als professionelles Team mit über 17 Jahren und über 1700 vermittelten Immobilien stehen wir Ihnen gerne für eine unverbindliche Bewertung und Verkaufsberatung zur Verfügung.

Soll ich meine Immobilie jetzt verkaufen oder noch abwarten?

Es ist ungefähr wie bei den Aktien: Immobilieneigentümer, die z.B. eine vermietete Wohnung bereits über 10 Jahre besitzen, sollten die aktuelle Entwicklung kritisch betrachten. Ein Verkauf zu aktuellen sehr guten und noch nie so hoch gewesenen Preisen und ein Umschichten des daraus freiwerdenden Kapitals in andere, sichere, gute und rentable Anlageformen, in den lange erwünschten Traum für Ihr Hobby oder natürlich auch in Pflege und Gesundheit kann momentan durchaus Sinn machen. Lassen Sie sich gerne beraten. Dafür sind wir da.

Wo können Sie sich beraten lassen?

Unter unserer gebührenfreien Rufnummer 0800 0308037.