Erbbaurecht – Allgemeine Informationen und Erklärungen*

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Das Thema Erbbaurecht (oft „Erbpacht“ genannt) ist nicht kompliziert.

Im Grunde ist es beim Kauf einer solchen Immobilie wichtig, die Trennung zwischen Haus oder Wohnung (wird gekauft) und dem dazugehörigen Grundstück (wird gepachtet) zu verstehen. Daher gibt es auch zwei Grundbücher: Das der Immobilie und das des Grundstücks. In beiden Grundbüchern ist aufeinander und auf den dazu gehörigen Erbbaurechtsvertrag verwiesen.

Wer eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück erwirbt, „leiht“, also pachtet sich das Grundstück für die Zeit des bestellten Erbbaurechts gegen eine zu bezahlende Gebühr, den Erbbauzins.  Bedingungen, Zahlweise, alle Details und Regeln dazu sind in einem notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrag geregelt. All diese Bedingungen, Rest-Laufzeiten und Regeln des Erbbaurechtsvertrages gehen auf den neuen Käufer mit dem Kauf der Immobilie über.

Der Erbbauzins, also die „Gebühr für die Nutzung des Grundstücks“, wird im Regelfall am Anfang festgelegt, regelmäßig an den amtlichen Verbraucherpreisindex angepasst und kann – je nach Regelung des Vertrages – bei dessen Veränderung nach gewissen Zeitspannen immer wieder angepasst werden. Der Erbbauzins wird meistens im Grundbuch als Reallast eingetragen um die Zahlung an den Grundstückseigentümer damit abzusichern.

 

Was wäre wenn?

Wenn z.B. das Erbbaugrundstück verkauft, vererbt, verschenkt, versteigert oder auf eine andere Art an einen neuen Eigentümer übertragen wird, bleiben die Bedingungen des Erbbaurechtsvertrages erhalten.

Was geschieht am Ende der Laufzeit?

Am Ende der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages – oder auch beim Verstoß gegen den Erbbaurechtsvertrag wie z.B. wiederholte Nicht-Zahlung des Erbbauzinses – fällt die Immobilie gemäß den im Vertrag stehenden Regularien an den Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer) zurück. Dieser löst dann entweder das Gebäude ab, verlängert den Vertrag oder verkauft das Grundstück an den Eigentümer des Gebäudes, auch dies und die Bedingungen oder gegenseitigen Vorrechte dazu sind im Erbbaurechtsvertrag verbindlich geregelt.

Besonderheiten:

Besonderheiten, die Käufer beachten müssen, sind unter anderem das Vorkaufsrecht der Erbbaurechtgebers (schließlich ist es ja auch sein Grundstück, auf dem die Immobilie steht). Insbesondere im Hinblick auf z.B. die Kaufpreis-Finanzierung, den Verkauf der eigenen Immobilie, Mietkündigung, Bestellung von Küchen und allen weiteren mit dem Kauf der Immobilie im Zusammenhang stehenden verbindlichen Tätigkeiten muss unbedingt die schriftliche Zustimmung des Erbbaurechtgebers abgewartet werden. Diese holt der Notar nach der Beurkundung des Kaufvertrages im Regelfall automatisch ein. Die Zustimmung kann – z.B. bei großen Institutionen oder Kirchen aufgrund langer Verfahrenswege – auch teilweise unerwartet lange dauern. Generell kann der Erbbaurechtsgeber natürlich auch vor Abschluss des Kaufes gefragt werden, verbindlich ist jedoch nur die notarielle Unterschrift des Verzichts des Vorkaufsrechts, also ist auch hier Vorsicht geboten.

Einschränkungen:

Einschränkungen liegen seitens des Erbbaurechtsvertrages oft im Bereich der Finanzierungsmöglichkeit vor. Nicht selten wird in den Erbbaurechtsverträgen geregelt, dass die Immobilie nur bis z.B. 70% oder 80% des aktuellen Verkehrswertes, Kaufpreises oder sonstigen Wertes beliehen, also mit einer Grundschuld belastet werden darf. Das bedeutet für den Käufer, dass dieser entweder über entsprechendes Eigenkapital, oder über andere Sicherheiten für die Bank verfügen muss. Auch wird der an den Grundstückseigentümer zu zahlende Erbbauzins im Regelfall im Grundbuch als Reallast eingetragen. Die finanzierende Bank wird diese Belastung bei der Berechnung der monatlichen Höchst-Raten im Rahmen der Finanzierungsmöglichkeiten des Käufers mit einbeziehen.

Das Grundstück kaufen statt pachten?

Diese Frage wird oft gestellt, sie ist im Regelfall mit nein zu beantworten. Dennoch kann natürlich beim Grundstückseigentümer angefragt werden, der ja ggf. doch Interesse am Verkauf seines Grundstücks an den Erwerber der Immobilie haben könnte. Ein Recht auf „Kauf statt Pacht“ besteht im Normalfall nicht, außer dies wäre im Erbaurechtsvertrag explizit so geregelt.

Dokumente, die Sie mindestens lesen sollten:

Wir empfehlen das Lesen des Erbbaurechtsvertrages, des Grundbuches und die Einsicht in die letzte Erhöhung des Erbbauzinses.

Weniger Kauf-Nebenkosten und Gebühren:

Als Käufer einer Immobilie auf Erbbaurecht haben Sie in Sachen Kauf-Nebenkosten Vorteile im Vergleich zum Kauf einer anderen Immobilie. Da das in unseren Regionen oft sehr teure Grundstück nicht gekauft wird, ist auch der Kaufpreis für das Grundstück (oder für das anteilige Grundstück bei Eigentumswohnungen) nicht zu bezahlen. Somit sind Notarkosten, Maklergebühren und auch die Grunderwerbssteuer (die mit einer Formel in Bezug auf den zu zahlenden Erbbauzins berechnet wird) im Regelfall damit erheblich günstiger.

Laufende Kosten für das Grundstück:

Da der Eigentümer der Immobilie das Grundstück wirtschaftlich nutzt, sind auch laufende Kosten wie unter anderem Grundsteuer, kommunale Gebühren und Erschließungskosten im Regelfall vom Eigentümer der Immobilie zu tragen.

Juristische bzw. steuerliche Beratung:

Unsere Fachanwälte im Netzwerk, Steuerberater oder Ihr Notar beraten Sie hierzu gerne ausführlich.

Weitere Leistungen:

Natürlich bieten wir – neben der Begleitung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf Erbbaurechtsbasis – auch viele andere Leistungen an: Unter anderem professionelle Immobilienbewertung, Scheidungsimmobilie, Immobilienverrentung oder Immobilie verkaufen. Unsere Immobilienmakler beraten Sie gerne!

*Hinweis: Diese Erklärung ersetzen keine juristische oder steuerliche Beratung, die Ihnen unsere Netzwerkpartner gerne anbieten. Sie haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder juristische Korrektheit. Wir schließen jegliche Haftung daher aus.