Immobilien in Zeiten während (und nach) der Corona-Krise

Viele Eigentümer, Vermieter und Mieter fragen sich, welche Auswirkungen die Corona-Krise auf das Thema Immobilien haben wird.

In diesem Artikel zeigen wir die aktuelle Auswirkung und versuchen, eine Prognose für die Zeit „nach Corona“ abzugeben.

Verkauf / Vermietung aktuell:

Das öffentliche Leben wie auch die Wirtschaft sind zurzeit sehr stark eingeschränkt. Für Immobilien bedeutet dies, dass während der Ausgangsbeschränkung keine Besichtigungen an der Immobilie durchgeführt werden können. Neue Aufträge können nur mit extremen Einschränkungen aufgenommen und dann öffentlich gemacht werden. Damit wird sich sowohl im Thema Kauf-, als auch Mietimmobilien alles sehr stark verlangsamen. Da Immobilien (außer Neubau) nicht ohne Besichtigungen gekauft werden können wird sich der Umsatz hier deutlich verlangsamen.

Kauf/Verkauf – Banken:

Bei der Bearbeitung und Auszahlung vor Krediten kommt es zu erheblichen Verzögerungen, aber auch zu Ausfällen. Banken stellen die Vergabe von Krediten unter komplett neue Voraussetzungen. Insbesondere bei Selbstständigen und im Ausland arbeitenden Pendlern ist damit zu rechnen, dass Kredite nur noch eingeschränkt vergeben werden. Unabhängig davon kann sich die Bearbeitungszeit bis zur Kreditzusage oder Erstellung von Kreditverträgen und Grundschuldformularen erheblich verzögern. Unsere Empfehlung: Gehen Sie als Käufer und Verkäufer auf maximale Sicherheit. Erst wenn Sie eine schriftliche Kreditzusagen haben dürfen Sie aktuell zum Notar gehen. Hinterfragen Sie ggf. nochmals die Gültigkeit von Zusagen. Rechnen Sie mit erheblichen Verzögerungen in der Auszahlung von Krediten und bauen Sie dies in die Verfahren (Kaufpreisfälligkeiten, Kaufvertrag, Räumungstermine) mit viel Puffer ein.

Kauf/Verkauf – Notartermine:

Beurkundungstermine können laut Bayrischer Notarkammer aktuell stattfinden, solange eine Ausgangsbeschränkung (und keine Sperre) verfügt wurde. Auch hier kommt es sicher zu Komplikationen und Verzögerungen. Insbesondere aber in der folgenden Abwicklung eines Kaufvertrages wird es aufgrund von eingeschränkten Dienstleistungen bei Grundbuchämtern, Gemeinden, Banken, durch Schließungen und Krankheiten zu deutlichen Verzögerungen kommen. Unsere Empfehlung: Bauen Sie ausreichend Puffer und Flexibilität in Kaufverträge ein, damit Sie nicht in Verzug geraten. Bauträger werden aktuell sehr sicher erhebliche Verhinderungsanzeigen ausgeben, Fertigstellungen werden von den in Verträgen genannten Terminen deutlich abweichen.

Vermietung / Miete:

Mietwohnungen können ggf. ohne Besichtigungen angemietet werden. Dann müssen Sie jedoch beachten, dass der Mieter, der die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages nicht besichtigt hat, eventuell ein Widerrufsrecht hat. Über das Widerrufsrecht muss der Mieter unterrichtet werden. Auch müssen Sie als Vermieter und Mieter in der aktuellen Lage bedenken, dass Ihre Mietwohnung ggf. erst später oder aktuell vom Vormieter nicht geräumt werden kann oder z.B. geplante Handwerkerarbeiten nicht oder erst später ausgeführt werden können. Unsere Empfehlung: Bauen Sie auch hier, wenn nötig, genügend Puffer in die Mietverträge ein, damit Sie nicht in Verzug geraten. Achten Sie auf das Thema Widerrufsrecht.

Mietzahlungen:

Eine aktuelle Gesetzesvorlage sieht vor, dass in der Corona-Krise Mietern für Mietschulden (im Zusammenhang mit der Corona-Krise) für einen bestimmten Zeitraum nicht gekündigt werden darf, die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt aber im Grundsatz bestehen (Stundung der Miete). Dies ist absolut kein Freibrief für Mieter, Miete nicht zu zahlen, sondern bezieht sich ausschließlich auf Zahlungsprobleme durch die Corona-Krise. Auch  Schuldnern, die wegen der Corona-Pandemie ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllen können, sollen keine rechtlichen Folgen drohen. Bei Darlehen (also in Ihrer Rolle als Vermieter) soll es eine gesetzliche Stundungsregelung geben. Unsere Empfehlung: Reden Sie als Vermieter und Mieter miteinander und versuchen Sie, eine gemeinsame Lösung zu finden. Bei Verzug Ihrer Zahlungen an die Bank sollten Sie nicht einfach abwarten, sondern mit Hinweis auf die obige Regelung aktiv auf Ihre Bank zugehen. Ggf. hilft es z.B., aktuell während Mietausfällen nur Zinsen zu bezahlen (Tilgungsaussetzung), aber auch das muss vorher mit der Bank abgesprochen werden.

Nach der Ausgangsbeschränkung:

Es wird einen erheblichen Druck und Nachholbedarf zu den aktuell verfügbaren Immobilien geben. Aufgelaufene Anfragen, rückständige Besichtigungstermine, zurückgestellte Kaufentscheidungen, Mietverträge, Vertragstermine zum Verkauf, all das wird abzuarbeiten sein. Insbesondere interessante, neu veröffentlichte Immobilien haben in letzter Zeit erheblich viele Interessenten angesammelt. Unsere Empfehlung: Bleiben Sie als Interessent dran, seien Sie gegenüber Ihrem Anbieter geduldig aber bereiten Sie sich bestmöglich vor. Informieren Sie sich über die Immobilie in einem telefonischen Beratungsgespräch, studieren Sie Fotos, Grundrisse und Exposee so genau wie möglich. Als Miet- und Kaufinteressent wird Sie das Thema Verzögerung bei Kreditabwicklung oder Schufa genauso belasten wie alle anderen Interessenten. Alles was Sie hier in der aktuellen Zeit dazu vorbereiten können, sollten Sie tun, um dann auch bestmöglich zum Zug kommen zu können.

Immobilienpreise und Mieten nach der Krise:

Die Frage ist, wann genau und was ist „nach“ der Corona-Krise. Sobald alle Ausgangsbeschränkungen aufgehoben sind, wird das Leben wieder etwas normaler werden, allerdings sicher mit weiter bestehenden Einschränkungen und Veränderungen. Etliche Dinge können nur langfristig oder langsam aufgearbeitet werden, Arbeiten müssen nachgeholt, liegen gebliebene Dinge aufgearbeitet werden. Es werden nicht alle Menschen von heute auf morgen gesund und einsetzbar sein. Schulsysteme, Wirtschaft, Fließbänder, Produktionen, Handel und Banken müssen erst wieder anlaufen und sich neu verzahnen. All dies wird Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Bereits jetzt gibt es Bedenken von Käufern und Mietern, ob deren Arbeit noch sicher ist, wie sich die wirtschaftliche Lage entwickeln wird, was geschehen wird. Dies wird bewirken, dass Verkauf-, Kauf- und Mietentscheidungen nach hinten geschoben werden, bis das Ausmaß des Schadens der Corona-Krise vom jeweiligen Beteiligten eingeschätzt werden kann. Sicher kann gesagt werden, dass sich alle Vermarktungszeiten erheblich verlängern werden. Der ein oder andere wird seine Entscheidung revidieren, Immobilien werden trotz bestehender Zusagen doch nicht verkauft, gekauft oder gemietet werden.

Sinken Immobilienpreise?

Hauptsächlich von der Dauer der massiven Einschränkungen und der Frage, wann das „ganz normale Leben“ ohne Ansteckung und Virus, wieder stattfinden kann, wird es abhängen, was mit den Immobilienpreisen passiert. Je länger die massiven Einschränkungen bestehen bleiben, desto größere wirtschaftliche Probleme bei Eigentümern, Mietern und Vermietern wird es geben. Ab einem gewissen Punkt werden die in den letzten Jahren stark gestiegenen Immobilienpreise rückläufig werden, mindestens aber deckeln. Dies hat auch bereits vor der Krise angefangen hatte und war bereits vereinzelt spürbar. Dies spräche für einen Rückgang oder zumindest eine endgültige Deckelung der Preise bei einer bestimmten Art von Immobilie.

Steigen Immobilienpreise?

Gegen einen massiven Rückgang zumindest in unseren gesuchten Regionen oder bei bestimmten Kapitalanlagen spricht allerdings, dass sehr viele Menschen mit der drastisch gefallenen Börse und trotz Krise stark gesunkenen Werten wie Edelmetallen und Rohstoffen (wieder einmal) derart schlechte Erfahrungen gemacht und derart viel Geld verloren haben, dass Immobilien als wirklich letzter stabiler Hafen immer interessanter werden. Auch ist sicher, dass das Zinsniveau und damit die Möglichkeit einer rentablen (Bar-)Geldanlage auf Dauer bei Null oder darunter blieben wird. In Verbindung mit den enormen Geldmengen, die der Staat jetzt einsetzen muss, um die Wirtschaft zu stabilisieren, kann nur eine deutlich steigende Inflation die Antwort auf das Drucken von enorm viel Geld sein. All dies bringt Anleger und Eigennutzer – in Verbindung mit weiter sinkenden Kreditzinsen – dazu, ihr Geld in den stabileren Hafen der Immobilie zu legen.

Unruhige Zeiten –Wir sind für Sie da:

Verkauf:

Sollten Sie überlegen, gerade jetzt zu verkaufen (mehrere Eigentümer sagten uns aktuell, sie wollen gerade jetzt noch verkaufen bevor sich etwas drastisch ändert) dann beraten wir Sie gerne telefonisch. Wir haben uns Verfahren ausgedacht, die auch aktuell funktionieren können, auch wenn dies sehr aufwändig ist. Virtuelle Immobilienrundgänge mit 3-D-Kameras, virentechnisch sichere Verfahren, abwicklungstechnisch redundante Vorgehensweisen sind nur einige der Begriffe dazu. Wir sind vorbereitet.

Vermietung:

Fertig werdende Neubau-Immobilien oder freiwerdende Mietobjekte können nicht einfach leer stehen bleiben. Auch hier wir unsere Verfahren angepasst, damit trotz Ausgangsbeschränkung eine Vermietung stattfinden kann.

Bewertung:

Unser kostenloses Online-Programm gibt Ihnen einen ersten Hinweis, wie der Wert Ihrer Immobilie (Kauf und Miete) aktuell stehen kann, allerdings noch ohne Berücksichtigung von Entwicklungen durch die Krise. Sobald Sie eine Bewertung online gemacht haben, sehen wir das und nehmen gerne mit Ihnen Kontakt auf, um diese Bewertung zu besprechen und wenn nötig zu präzisieren oder korrigieren. Auch hier haben wir professionelle Verfahren und Programme, die trotz Ausgangsbeschränkungen zielführend und sicher funktionieren werden.

Unsere Vorbereitung für die Zeit „danach“:

Wir arbeiten mit Hochdruck, größtenteils Homeoffice, moderner Technik und Voraussicht daran, dass wir Ihr Immobilienthema während und auch nach der Krise lösen können. Wir haben für Sie dazu extra eine gebührenfreie Beratungshotline eingerichtet, die bis auf weiteres immer mittwochs von 9 – 15 Uhr unter 0800 0308037 für Sie freigeschaltet ist. Rufen Sie uns an, wenn Sie Fragen zum Verkauf, Bewertung oder Vermietung haben. Wir sind auch in schwierigen Zeiten für Sie da. Gemeinsam stehen wir das durch.

Immobilie verrenten: Welche Rolle eine Immobilienbewertung dabei spielt

Der Zusammenhang zwischen Immobilienbewertung und Verrentung

Darauf ist bei der Immobilienverrentung zu achten

Wenn das Vermögen in einer Immobilie gebunden ist und die Rente nicht ausreicht, müssen die Eigentümer einen Verkauf in Erwägung ziehen. Dies ist allerdings ein großer Schritt und bedeutet den Auszug aus der Immobilie. Eine Alternative ist die sogenannte Immobilienverrentung, deren Funktionsweise nur ca. ein Drittel der deutschen Rentner kennen. Dabei wird die Immobilie zwar ebenfalls verkauft, die Eigentümer erhalten allerdings meist ein lebenslanges Wohnrecht und eine sogenannte Leibrente. Das Maklerteam arbeitet mit der seriösen Stiftung Liebenau zusammen, in deren Besitz die Immobilie nach dem Tod der ehemaligen Besitzer übergeht. Im Nachfolgenden erfahren Sie warum bei der Verrentung eine Immobilienbewertung vonnöten ist.

Wie wird der Verkaufswert bei einer Immobilienverrentung bewertet?

Die Berechnung des „Kaufpreises“ für eine Immobilienverrentung hängt einerseits vom Verkehrswert der Immobilie ab, andererseits vom Alter der Eigentümer. Auf Basis der statistischen Lebenserwartung wird die Immobilienrente berechnet, die monatlich oder als Einmalzahlung an die Bewohner (ehemaligen Eigentümer) ausbezahlt wird. Der ermittelte Immobilienwert gibt einen Anhaltspunkt wie hoch die Rente in Bezug auf die übrige Lebenserwartung des Verkäufers ausfällt bzw. welche Summe als Immobilienrente mit oder ohne Wohnrecht gezahlt werden kann. Je exakter die Einschätzung des Immobilienwertes durch eine Immobilienbewertung ausfällt, umso transparenter und fairer kann eine Immobilienrente berechnet werden.

Eine erste ungefähre Immobilienbewertung ist durch zahlreiche Online-Tools heutzutage ohne weiteres möglich. Hier wird innerhalb weniger Minuten ein Ergebnis ausgegeben. Sie sollten dabei jedoch stets berücksichtigen, dass es sich dabei nur um eine sehr grobe Einschätzung handelt. Wer sich der Exaktheit des geschätzten Wertes versichern will, der sollte auf DEKRA-zertifizierte Sachverständige setzen, die alle Aspekte berücksichtigen, die den Immobilienwert beeinflussen könnten.

Immobilienverrentung mit befristeter Immobilienrente

Ziehen Sie eine Verrentung Ihres Hauses in Betracht, sollten Sie sich über die Dauer der Rentenzahlungen Gedanken machen: Neben dem System der lebenslangen Leibrente ist auch die Vereinbarung einer begrenzten Laufzeit für die Rentenzahlung möglich. Die Summe der monatlichen Rentenzahlung kann sich durch diese Frist erhöhen, denn beide Parteien können so mit einer festen Größe rechnen. Das Maklerteam beantwortet Ihnen gerne und ausführlich alle Fragen, die Sie zum Verkauf oder der Verrentung Ihrer Immobilie haben. Melden Sie sich für ein unverbindliches Gespräch bei unseren Immobilienmaklern.

Kann ich den Wert von meiner Immobilie selbst schätzen?

Selbstständig den Immobilienwert ermitteln

Ist es möglich, den Immobilienwert selbst zu schätzen?

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, steht vor der großen Hürde, den passenden Käufer mit einer angemessenen Preisvorstellung zu finden. Bei der Festlegung des Kaufpreises hilft eine Immobilienbewertung, die sowohl die Lage des Hauses als auch seinen Zustand und eventuelle Sanierungsarbeiten berücksichtigt und so den ersten Anhaltspunkt für die Preisverhandlung gibt. Viele Online-Rechner bieten Eigentümern Unterstützung an, um den Hauswert selbstständig zu ermitteln, doch wie genau ist dieser Verkehrswert? Was berücksichtigt werden muss, wenn Sie Ihr Haus selbst schätzen möchten, und ob eine eigenständige Immobilienbewertung überhaupt möglich ist, erläutern wir hier.

Welche Faktoren müssen bei der Immobilienschätzung berücksichtigt werden?

Eine Immobilienbewertung kann nach 3 unterschiedlichen Verfahren erfolgen:

  • Sachwertverfahren: Bei diesem Verfahren setzt sich der Immobilienwert aus dem aktuellen Preis der Immobilie und des Grundstückes zusammen. Davon wird die Altersminderung abgezogen oder ein eventuell entstandener Wertezuwachs hinzugerechnet. Das Ergebnis muss um den Marktanpassungsfaktor korrigiert werden, der von Gutachterausschüssen bereitgestellt wird.
  • Vergleichswertverfahren: Hierbei wird das Objekt mit ähnlichen Immobilien verglichen, was zunächst unkompliziert klingt, jedoch viel Fachwissen verlangt. Der Bewertende muss sich der Unterschiede der Objekte sowie äußerer Einflussfaktoren (Lage, Verkehrsanbindung, etc.) bewusst sein, um einen realistischen Verkehrswert bestimmen zu können.
  • Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren inkludiert die Faktoren Bodenwert und Gebäudeertragswert. Dafür müssen der Reinertrag des Grundstückes, die Bodenwertverzinsung, der Vervielfältiger und sonstige wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt werden. Das Verfahren ist komplex, dafür jedoch besonders genau.

Je nach Verfahren beeinflussen unter anderem folgende Aspekte den Immobilienwert:

  • Wohnfläche
  • Bodenrichtwert
  • Energieeffizienz
  • Ausstattungsmerkmale
  • Baujahr
  • Aktuelle Marktbedingungen

 

Die Gefahren einer eigenhändigen Bewertung

Die zu berücksichtigenden Faktoren klingen zunächst logisch. Allerdings können sich Eigentümer nicht der Objektivität ihrer Einschätzung sicher sein. Besonders die, die ihre Immobilie selbst nutzen, haben oftmals eine emotionale Bindung aufgebaut und überschätzen den positiven Einfluss bestimmter Aspekte. Für Eigentümer ist beispielsweise eine Sauna eine Wertsteigerung, während die Entfernung dieser für den Kaufinteressenten nur zusätzliche Kosten bedeuten. Auch bei der Einschätzung der Lage bleiben für Interessenten wichtige Aspekte häufig versehentlich unberücksichtigt. Während der Eigentümer die ruhige Lage für einen Pluspunkt hält, legen mögliche Käufer Wert auf eine gute Anbindung, Kindergärten oder Supermärkte in der näheren Umgebung.

Die Wertermittlung ist also nicht so banal wie von vielen Eigentümer angenommen, da zahlreiche Faktoren berücksichtigt werden müssen, die nicht auf den ersten Blick ersichtlich sind. Wer als Eigentümer seine Immobilie selbst bewerten möchte, muss eine mögliche Abweichung vom tatsächlichen Verkehrswert hinnehmen. Mit einem zu hoch angesetzten Kaufpreis kann sich der Verkauf zu einer langwierigen Prozedur entwickeln und mit viel Aufwand verbunden sein.  Ein exakter Hauswert durch eine professionelle Immobilienbewertung verkürzt diesen Prozess oft: Der Eigentümer investiert zwar zunächst, um sowohl bei der Dauer des Verkaufs als auch während der Verkaufsverhandlungen von der exakten Schätzung zu profitieren.

 Immobilienbewertungen von professionellen Sachverständigen durchführen lassen

Eine oberflächliche, schnelle Immobilienbewertung kann für eine grobe erste Einschätzung durchaus sinnvoll sein. Über unser kostenfreies Online-Tool erledigen Sie diese innerhalb weniger Minuten. Je ausgefallener eine Immobilie ist, desto ungenauer fällt dieser Wert allerdings aus. Hier ist es sinnvoll, diese Aufgabe in professionelle Hände zu geben. Auch in heiklen Situationen wie einem Erbfall sollte die Immobilienbewertung möglichst umfangreich und genau erfolgen. Das Maklerteam von Wüstenrot besteht aus erfahrenen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen, die sich Ihrer Immobilie annehmen und Ihnen den korrekten Verkehrswert ermitteln. Sprechen Sie mit uns bei einem unverbindlichen Beratungsgespräch über Ihre Immobilienpläne.

Unterlagen für Immobilienbewertung

Immobilienbewertung: Welche Unterlagen werden benötigt?

Das brauchen Sie, um Ihre Immobilie bewerten lassen

Der Verkehrswert von Häusern, Eigentumswohnungen oder Grundstücken ist nicht pauschal oder einfach und vor allem auch nicht online kostenlos zu ermitteln,  denn keine Immobilie gleicht der anderen. Eine belastbare und auch rechtssichere Immobilienbewertung basiert deshalb auf möglichst umfassenden Informationen zum Objekt, zum Zustand und zu seiner Lage. Als Eigentümer sollten Sie möglichst aussagekräftige Unterlagen einem Gutachter oder Immobilienbewerter zur Verfügung stellen, um einen realistischen und ggf. auch auf dem Markt tatsächlich erzielbaren Immobilienwert zu erhalten. Zudem spielt die Erfahrung und Ortskenntnis des Sachverständigen eine erhebliche Rolle sowie der Zweck, für den die Bewertung dienen soll: Eine Online-Bewertung fordert weniger Informationen, ist aber wesentlich ungenauer, basiert meist auf ungeprüften Online-Vergleichsangeboten und ist zum Beispiel weder vor Gericht zulässig noch kann sie für Streitverfahren z.B. bei Erben oder Scheidungen als seriöse Grundlage herangezogen werden. Generell ist auch ein Vor-Ort-Termin mit komplette Besichtigung der zu bewertenden Immobilie ein wichtiger und grundlegender Baustein einer seriösen und verlässlichen Immobilienbewertung. Schon alleine hieraus zeigt sich, wie relevant reine Online-Bewertungen überhaupt sein können.

Wichtige Unterlagen für eine Immobilienbewertung

Sind Sie bereits sicher, dass Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und denken deshalb über eine Bewertung des Hauses oder der Wohnung nach? Die meisten Dokumente, die zur Immobilienbewertung benötigt werden, sind später auch für einen Verkauf wichtig. Sammeln Sie die nötigen Dokumente am besten frühzeitig. In unserer Tabelle haben wir sowohl die ausstellende Behörde als auch zur Beschaffung nötige eventuelle Kosten aufgeführt:

Dokument Behörde/Institution Kosten, alle Werte unverbindliche Schätzwerte
Grundbuchauszug Grundbuchamt Unbeglaubigt 10 Euro

Beglaubigt 20 Euro
Auszug des Baulastenverzeichnisses Vermessungs- & Katasteramt Zwischen 20 und 100 Euro
Lageplan

Auszug aus Flurkarten

 Katasteramt Zwischen 15 und 60 Euro
Baupläne (1:100)

Baubeschreibung

Baugenehmigungsurkunde

Neue Objekte: Abnahmebescheinigung

 Bauordnungsamt,

Gemeinde oder

Landratsamt

 Je nach Objekt

Zwischen 50 und 200 Euro (wenn in Ämtern vorhanden)
Grundriss mit berechneter Wohn-, Nutz- und Raumfläche Architekt/Bauordnungsamt Je nach Objekt und Aufwand zur Erstellung zwischen 400 und 1000 Euro

 
Energieausweis Energieberater oder Kaminkehrer mit Qualifikation Zwischen 100 und 800 Euro
Bebauungsplan Bauamt, Gemeinde Zwischen 50 und 200 Euro

 

Je mehr Informationen vorliegen, umso exakter die Immobilienbewertung

Neben den Basis-Dokumenten geben weitere Informationen Aufschluss über den Verkehrswert: Vor allem in Erwartung von Eigentumsbesteuerung, zum Beispiel bei einer Schenkung der Immobilie oder einer Erbschaft, müssen z.B. auch wertmindernde Faktoren in die Immobilienbewertung mit einbezogen werden. Hierzu zählen zum Beispiel Dokumente

  • Im Erbbaurecht: Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags
  • Bei Denkmalschutz: Einschränkungen bei baulicher Veränderung
  • Bei Eigentumswohnungen: Einschränkungen durch die Eigentümerversammlung
  • Bei Grundstücken: Baurecht, Anbaurechte, Abstandsflächenübernahmen

Unterstützung bei der Dokumentensammlung: Ein professioneller Immobilienmakler helfen gern

Jede Immobilie ist einzigartig, genauso wie ihre Bewertungsgrundlagen: Zu den Standard-Dokumenten können je nach Objekt auch besondere Zertifikate und Belege notwendig werden. Dazu zählen zum Beispiel Naturschutzauflagen oder Wasserschutzauflagen in bestimmten Baugebieten oder eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bzw. Teilungserklärung, um die bauliche Trennung von Wohneigentum nachzuweisen. Beauftragen Sie eine Immobilienbewertung bei unseren Immobilienmaklern, übernehmen wir für Sie gerne das Zusammenstellen oder Organisieren der relevanten Unterlagen und beraten Sie eingehend, zu Ihren weiteren Plänen mit Ihrem Eigentum. Sie haben weitere Fragen? In einem unverbindlichen Beratungsgespräch hilft Ihnen das Maklerteam sehr gerne weiter.

Sachverständige für Immobilienbewertung

Wer darf eine Immobilienbewertung durchführen?

Wie Sie einen fähigen Sachverständigen für die Verkehrswertermittlung erkennen

Der erste Schritt für ein erfolgreiches Immobiliengeschäft besteht immer in einer verlässlichen und auf dem Markt durchsetzbaren Immobilienbewertung. Sie ist die Basis für den Verkaufspreis, anhand des Verkehrswerts berechnen sich im Normalfall Schenkungs- und Erbschaftssteuern und auch die Güterteilung bei einer Scheidung bezieht den ermittelten Immobilienwert mit ein. Obwohl diese Wertangabe für alle Arten von Immobilienangelegenheiten so entscheidend ist, gibt es keine gesetzliche Vorschrift, wer diesen Wert festlegen darf. Wir erläutern, welche Berufsgruppen gut geeignet sind, eine aussagekräftige Immobilienbewertung durchzuführen, und welche Angebote lieber umgangen werden sollten.

Kann ich den Verkehrswert meines Hauses selbst schätzen?

Viele Immobilienbesitzer glauben selbst am besten zu wissen, was ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung genau wert ist. Tatsächlich darf jeder – auch ohne Qualifikation oder Sachverständigenausbildung – eine Immobilienbewertung vornehmen, um einen Wert zu erhalten. Es sollten jedoch mehr Faktoren einbezogen werden als der ursprüngliche Kaufpreis, die seit dem Kauf vergangene Zeit und die Kosten für Modernisierungen. Professionelle Immobilienbewertungen beziehen darüber hinaus die Objektart, die Lage, die bisherige Nutzung, Zustand, Renovierungen, Emissionen und ggf. auch das Verkaufsziel mit ein. Zudem können auf dem Bauamt hinterlegte Anbaurecht, im Grundbuch oder altrechtlich vorhandene Vorkaufsrechte oder Wegerechte sowie z.B. Wohnrechte und andere Eintragungen einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis der Wertanalyse haben.

Warum ist die exakte Bewertung einer Immobilie so wichtig?

„Ein paar Tausend Euro mehr oder weniger, das ist doch nicht entscheidend…“, denkt so mancher Eigentümer. Beim Verkauf von  Immobilien haben wir die Erfahrung gemacht, dass sich sowohl ein zu hoher als auch ein zu niedriger Wert sich immer negativ auf das Verkaufsergebnis auswirken kann. Setzt der Verkäufer den Immobilienwert zu hoch an, bleibt das Objekt ein „Ladenhüter“, der Kaufpreis muss nach und nach gesenkt werden, die Immobilie wird auf dem Markt „verbrannt“. Meist liegt in diesem Fall der finale Verkaufspreis noch unter der eigentlich einmal festgelegten Schmerzgrenze des Verkäufers. Ein objektiv wesentlich zu gering angesetzter  Immobilienwert führt – wenn nicht eine perfekte Strategie („bottom-up“) ggf. auch mit einem professionell gemanagten Bieterverfahren dahintersteckt – oft zum Verkauf unter Wert.

Selbst, wenn ein Eigentümer seine Immobilie nicht verkaufen möchte, gibt es gute Gründe sich für eine professionelle Immobilienbewertung zu entscheiden: Verzichtet ein Erbe bei der Feststellung der Erbschaftssteuer auf eine Immobilienbewertung, nutzt das Finanzamt eine eigene Schätzung des Immobilienwerts, wodurch die Steuerlast ggf. erheblich höher als nötig sein kann. Gleiches gilt bei einer Immobilienschenkung.

Welche Berufsgruppen erstellen professionelle und belastbare Immobilienbewertungen?

In Deutschland haben sich mehrere Experten auf die Erstellung von Immobiliengutachten spezialisiert. Oft erstellen Architekten und Bausachverständige sowie Makler Immobilienbewertungen, auch bieten etliche kostenlose Online-Portale oberflächliche Bewertungen an. Dies entspricht jedoch überwiegend nicht den vorgeschriebenen und professionellen Standards für eine Immobilienbewertung. Gesetzliche Vorschriften wie z.B. die ImmowertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) regeln sehr eindeutig, wie Verkehrswerte von Immobilien zu ermitteln sind. Bevor Sie sich für entscheiden, wen Sie mit der Wertermittlung Ihrer Immobilie beauftragen, sollten Sie ein unverbindliches Beratungsgespräch in Anspruch nehmen. Fragen Sie im Zuge dessen auch nach dem Ablauf der Bewertung sowie nach der Erfahrung und eventuellen Zertifikaten, die die Eignung des Sachverständigen belegen. Fragen Sie nach der Art der Wertermittlung, den verwendeten Programmen, der Erfahrung des Sachverständigen oder Maklers. Nur so können Sie sicher sein, dass der geschätzte Wert Ihres Eigentums realistisch ist und sinnvoll bzw. professionell und für Ihre Zwecke verwendbar ermittelt wurde.