Fachmakler für Erbschaftsimmobilien (EBZ)
Erfahrung und Kompetenz – gerade in diesem Spezialthema

Beim Verkauf von geerbten Immobilien bedarf es einer speziellen Kompetenz und besonderer Verfahren

Fachmakler Erbschaftsimmobilien

Fachmakler Erbschaftsimmobilien: Mit uns als deutschlandweit ersten EBZ‐qualifizierte Immobilienmakler im Bereich Erbschaftsimmobilien sind Sie gut beraten.

Wir haben in den letzten 15 Jahren so ziemlich alle Nuancen von klassischen Erbschaftsimmobilien-Verkäufen, aber auch von eiligen Notverkäufen, Streitverkäufen und schwierigen Situationen im Erbschaftsverkauf erlebt und wissen, was hier besonders zu beachten ist. Aufkommende Fragen wie „Wann kann die Immobilie frühestens verkauft werden? Welche Kosten entstehen? Muss das Geld so verteilt werden wie im Erbschein? Brauche ich überhaupt einen Erbschein? Wann und wie kann oder muss ich das Grundbuch berichtigen? Hafte ich für den Verkauf der Immobilie, auch wenn ich gar nichts darüber weiß? Was ist mit Pflichtanteilen? Gibt es Vorkaufsrechte und wie gehe ich damit um? Muss ich erst auf den Erbschein warten bis ich anfangen kann? Soll ich an den Nachbarn verkaufen, der mich schon fast täglich dazu anruft und bedrängt? Was passiert, wenn einer der Erben nicht verkaufen will oder mit dem Preis nicht einverstanden ist?“ und viele weitere Aspekte müssen vor der beginnenden Suche nach einem passenden Käufer geklärt werden.

Wir kennen die Abläufe in der Erstellung eines Erbscheins, im Grundbuch, in den Erbfolgen und auch im Verkauf mit all seinen Besonderheiten und Schwierigkeiten. Wir wissen sehr genau, welche Problemstellungen sich hier auftun können, wie weit wir Sie beraten können oder wo Sie dringend weitere Spezialisten benötigen. Wir unterstützen Sie beim Verkauf einer geerbten Immobilie seriös, zuverlässig und kompetent in allen Belangen.

Alle nötigen Vorgänge klären und regeln wir für Sie diskret, umfassend und professionell, damit Sie dieses oft schwierige Thema Erbschaftsverkauf mit Ruhe und Erfolg zum Abschluss bringen können. Darüber hinaus stehen Ihnen unsere Netzwerk-Partner, über unsere Beratung hinaus, für juristische und steuerliche Fragen zur Verfügung, die im Zusammenhang mit dem Verkauf einer geerbten Immobilie zu klären sind.

Kompetenz und professionelle Beratung mit kurzen Wegen. 

Immobilie geerbt - Was ist zu tun

Vorrangig wäre es sinnvoll, ein Erstgespräch mit uns zu führen. Hierbei können wir zusammen mit Ihnen erarbeiten, was die nächsten Schritte sein sollten. Wir wissen sehr genau, wie weit wir Sie direkt beraten können und ab wann Sie darüber hinaus externe Fachleute benötigen. Generell führen wir keine Rechtsberatung durch, sondern verweisen Sie – wenn nötig – an unsere Fachleute unseres Netzwerks. Wir arbeiten dabei mit zuverlässigen, erfahrenen und seriösen Partnern wie Notaren, Fachanwälten und Steuerberatern zusammen, die wir Ihnen gerne empfehlen. Auch in Sachen Hausverwaltungen, Handwerkern, Entrümplern oder Banken haben wir zuverlässige und erprobte Partner im Netzwerk, die gerne für Sie und Ihre Fragen da sind.

Rufen Sie uns an, lassen Sie sich einen Termin zur Beratung bei unseren Fachmaklern für Erbschaftsimmobilien (EBZ) geben.

Immobilie geerbt - Erbe, Erbfolge, Testament, Erbschein

Die Erbfolge ist in Deutschland (wenn bei Ihrer geerbten Immobilie Deutsches Recht zutrifft) klar geregelt. Im Regelfall gilt die gesetzliche Erbfolge, sofern kein Testament vorliegt. Existiert ein Testament, oder sogar mehrere, so ist zunächst zu klären, wer der / die Erben sind und wie die Testamente zu verstehen sind. Auch wenn eine Immobilie an einen der Erben explizit vererbt wurde („Vermächtnis“), ist dennoch zunächst auch ggf. mit den Miterben zu klären, wie hier zu verfahren ist. Ein Erbschein wird nicht automatisch erstellt, er muss beantragt werden. Die Erteilung eines Erbscheins ist mit Kosten und Formalismen verbunden, er kann beim Amtsgericht oder über einen Notar beantragt werden.

Wir klären mit Ihnen, welche Fachleute Sie hier ggf. benötigen und empfehlen Ihnen dazu zuverlässige Partner aus unserem Netzwerk.

Immobilie geerbt - Ihre Pflichten

Die Erben einer Immobilie sind gemeinschaftlich dafür verantwortlich, dass keine Gefährdung durch die Immobilie erfolgt und der Wert der Immobilie erhalten bleibt. Dinge wie z.B. Schneeräumen, Versicherungspflicht, die Immobilie zu beheizen und zu lüften, sie ordnungsgemäß zu verwalten, das laufende Hausgeld zu bezahlen, sich um die Anliegen des Mieters zu kümmern, ein ggf. ein undichtes Dach zu reparieren, sowie vieles mehr, sind Pflichten, die Sie beachten müssen. Auch gibt es etliche weitere Pflichten wie z.B. das Anzeigen eines Erbes beim Finanzamt innerhalb gewisser Fristen, die Umschreibung der Immobilie im Grundbuch, die Information der Mieter, der Versicherungen, Banken und vieles mehr.

Unsere Spezialisten beraten Sie gerne. Erfahren Sie, was sofort zu tun ist und wie Sie hier verfahren sollten.

Immobilie geerbt - Erbengemeinschaft

Wird eine Immobilie an mehrere Erben vererbt, so bilden diese Erben zusammen eine sogenannte „Gesamthandsgemeinschaft“. Es bildet sich damit automatisch eine „GBR“, eine Gesellschaft des Bürgerlichen Rechts. Im Unterschied zu einer „Bruchteilsgemeinschaft“ haben die Erben der Immobilie diese gemeinsam geerbt und können auch nur gemeinsam darüber verfügen.

Vieles spricht bei einer gemeinsam geerbten Immobilie für einen Verkauf. Dagegen spricht eine große Menge gegen eine gemeinsame Vermietung. Insbesondere Instandhaltungskosten können im Regelfall nicht auf Mieter umgelegt werden, was bei Erbengemeinschaften regelmäßig zu späteren Problemen und Streitigkeiten führt. Auf den heutigen, in unserer Region sehr guten Immobilienmärkten spricht daher einiges dafür, geerbte Immobilien aktuell eher zügig zu verkaufen. Allerdings sind dabei auch steuerliche Spekulationsfristen, banktechnische Kosten wie Vorfälligkeitsentschädigungen und Mietverträge bzw. ggf. beim Erwerb der Immobilie eingegangene Verpflichtungen zu beachten.

Lassen Sie sich hier gerne durch uns über den aktuellen Wert der Immobilie, Ihre Möglichkeiten sowie die Vor- und Nachteile eines Verkaufs oder einer Vermietung beraten. Sollten wir steuerliche oder rechtliche Probleme erkennen, vermitteln wir Ihnen die nötigen Fachleute zur Klärung dieser Fragen.

Immobilie geerbt - Minderjährige oder unter Betreuung stehende Erben

Wird an Minderjährige Erben oder z.B. auch unter Betreuung stehende Menschen vererbt, sind die Verfahren kompliziert und aufwändig. Aber Vorsicht: Eltern als gesetzliche Vertreter dürfen die geerbte Immobilie nicht einfach veräußern. Im Regelfall sind die verbleibenden Elternteile von der Vertretung der minderjährigen Kinder hier ausgeschlossen. In diesen Fällen wird dazu, vom Gericht, ein „Ergänzungspfleger“ bestellt, der die Kinder vertritt. Zum Verkauf ist hierzu eine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung vom Amtsgericht notwendig, die allerdings nur auch dann erteilt wird, wenn die Immobilie zum „marktüblichen Verkehrswert“ veräußert wird. Dieser Wert wird in der Regel durch Einholung eines Gutachtens oder einer Bewertung dokumentiert.

Ist beispielsweise der überlebende Ehegatte als Erbe auf einem schnellen Verkauf angewiesen, weil das Haus zu hoch verschuldet ist und er die Zins- und Tilgungsraten nicht aufbringen kann, darf er trotzdem nicht alleine handeln bzw. veräußern. Es droht ein finanzieller Verlust, weil zum einen während der bürokratischen Phase (zu viel) Zeit vergeht und andererseits, weil potentielle Käufer eventuell die Notlage des Erben ausnutzen, um so einen günstigeren Preis auszuhandeln oder im Hinblick auf die rechtlich unklare Situation sogar ganz vom Kauf abschrecken.

Auch bei unter Betreuung stehenden Erben (z.B. als dement erklärte Menschen) sind hier Regeln und Verfahren einzuhalten, die etliche Privatverkäufer und Makler nicht kennen. Nutzen Sie auch hier unser Wissen als Deutschlands erste EBZ-qualifizierte Immobilienmakler für Erbschaftsimmobilien.

In der Vergangenheit konnten wir bereits oft alle nötigen Schritte in Zusammenarbeit mit den Betreuern und zuständigen Amtsgerichten regeln, so dass damit ein sicherer und zügiger Verkauf der Immobilie ermöglicht wurde. Profitieren Sie von unserer Erfahrung – wir kennen die hier nötigen Verfahren.

Immobilie geerbt - Umschreibung im Grundbuch

Zur Umschreibung muss der Erbfolge-Nachweis dem Grundbuchamt dargelegt werden, sie ist innerhalb gewisser Fristen beim Grundbuchamt gebührenfrei. Dies kann bei einem geplanten Verkauf auch zunächst zurückgestellt werden und dann zusammen mit dem Kaufvertrag erledigt werden. Schreiben Sie das Grundbuch erst nach den entsprechenden Fristen um, fallen im Regelfall Gebühren an. Wann diese Fristen beginnen, was dabei zu beachten ist und wie Sie hier rechtssicher verfahren, können Sie mit unseren Netzwerk-Partnern verbindlich klären.

Rufen Sie uns an und lassen Sie sich beraten. Wir können – zusammen mit dem Wert der Immobilie – im Regelfall auch sehr gut einschätzen wie lange ein Verkauf der Immobilie in Ihrem Fall dauern sollte und Sie auch zu diesem Thema beraten.

Immobilie geerbt - Kredite, Schulden, Mietverträge

Generell gilt, dass ein Erbe all diese Dinge „mit erbt“, also z.B. auch bestehende Schulden, Kreditverträge mit deren Laufzeiten, bestehende Mieter mit deren Mietverträgen, Verwalterverträge, Spekulationsfristen, die Pflicht zur Zahlung von Hausgeld und vieles mehr.

Wir klären für Sie mit den beteiligten Banken, Mietern und Hausverwaltungen, wie der Stand der Dinge ist und welche Möglichkeiten Sie haben.

Immobilie geerbt - Erbschaftssteuer

Erben Sie eine Immobilie, so unterliegt dieser Vorgang – ähnlich wie eine Schenkung – der Erbschaftsteuer (§ 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG). Das Thema Erbschaftssteuer ist ein sehr komplexes, überaus wichtiges Thema.

Die Höhe der Erbschaftssteuer, u.a. auch ein möglicher Freibetrag, für eine geerbte Immobilie ist abhängig davon, wie hoch der Wert des geerbten Vermögens und der geerbten Immobilie ist und wie beispielsweise das Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen („Erblasser“) war. Es gibt dabei außerdem generelle Freibeträge, möglicherweise Freistellungen bei eigen genutzten Immobilien, eventuell geringere Ansätze bei vermieteten Immobilien, mögliche Befreiungen bei denkmalgeschützten Immobilien und viele weitere Bestimmungen, die unsere Netzwerk-Partner (z.B. Steuerberater) kennen und Ihnen erläutern können.

Die Frage des Wertes der geerbten Immobilie ist hier von zentraler Bedeutung. Eine Festsetzung des Wertes durch das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz wird Ihnen mit einem Feststellungsbescheid des Finanzamts schriftlich bekannt gegeben. Auch hier gibt es wichtige Fristen und Verfahren, die unbedingt einzuhalten sind, wenn Sie im Übrigen nicht mit der Feststellung dieses Wertes einverstanden sind oder Sie die Immobilie zu einem anderen Wert verkaufen wollen bzw. verkauft haben.

In einem Erstgespräch klären wir mit Ihnen, wie hier vorzugehen ist und welche Art der fachlichen Unterstützung Sie hier unbedingt in Anspruch nehmen sollten. Zusätzlich vermitteln wir Ihnen unsere Fachleute in Sachen Steuer- und Erbrecht, damit Sie keine teuren Fehler machen.

Immobilie geerbt - Erbe ausschlagen

Manchmal kann es sinnvoll oder sogar nötig sein, ein Erbe auszuschlagen. Je nach Wert der geerbten Immobilie, dem aktuellen Schuldenstand auf dieser Immobilie und auch steuerlichen Gegebenheiten kann das Ausschlagen des Erbes die richtige Lösung sein. Der Effekt des Ausschlagens einer Erbschaft ist aber auch für die dann folgenden, weiteren Erben bedeutend, so dass Sie dazu unbedingt eine kompetente Beratung benötigen.

Das Ausschlagen eines Erbes kann ggf. sogar dazu führen, dass Sie als Pflichtteilsberechtigter mehr erben, als die unter anderem in einem Testament festgelegt wurde. Eventuell kann das Ausschlagen eines Erbes aus steuerlicher Sicht der richtige Weg sein. Es gibt hierfür allerdings relativ kurze Fristen und klare Verfahren und Vorschriften.

Wichtig ist es dabei aus unserer Sicht, den Wert der geerbten Immobilie schnellstmöglich zu wissen. Dafür sind wir Ihr richtiger Ansprechpartner. Darüber hinaus haben wir für alle weiteren Fragen die erforderlichen Spezialisten im Netzwerk wie z.B. Fachanwälte und Steuerberater. 

Immobilie geerbt - Streit unter Erben

Manchmal ist einfach keine Einigkeit unter den Erben (der „Gesamthandgemeinschaft“) zu erzielen. Der eine Erbe möchte die Immobilie schnellstmöglichst verkaufen weil er das Geld dringend benötigt, der andere beabsichtigt die Immobilie selbst zu einem günstigen Preis zu behalten, der dritte Erbe interessiert sich überhaupt nicht für das Thema, der vierte möchte sie unbedingt erst streichen, renovieren und ausräumen lassen, bevor sie zum Verkauf angeboten wird, was die anderen Erben wiederum für unnötig teuer halten. Sollte es absolut keine gemeinsame Lösung geben, wird manchmal eine Teilungsversteigerung als letzter Ausweg herangezogen, die jedoch mit Kosten (Gutachten, Gerichtsverfahren, Anwälte, Leerstand) und Ärger verbunden ist.

Hier konnten wir in den vergangenen Jahren immer wieder in einem gemeinsamen Gespräch eine für alle Beteiligten befriedigende Lösung erarbeiten. Wir können kurzfristig den aktuellen Marktwert der Immobilie ermitteln und empfehlen, was aus unserer langjährigen Erfahrung zum Verkauf einer Immobilie wirklich nötig ist. Wenn gewünscht vermitteln wir unabhängige (zertifizierte oder vereidigte) Gutachter. Wenn nötig können wir Sie mit unseren Fachleuten in einer Teilungsversteigerung begleiten.

Immobilie geerbt - Verkaufsauftrag

Es ist davon abzuraten, dass einer der Erben eine gemeinsam geerbte Immobilie für die Erbengemeinschaft verkauft. Es ist wesentlich zielführender und besser, dies in die Hände von erfahrenen Fachleuten zu geben, damit zum einen der Verkauf so fachgerecht und sicher wie möglich erfolgt, zum anderen spätere Streitigkeiten unter den Erben vermieden werden können. Unsere geprüfte Qualifikation als „Fachmakler für Erbschaftsimmobilien (EBZ)“ bringt für Sie hier entscheidende Vorteile.

Den Auftrag zum Verkauf einer geerbten Immobile können nur alle Erben gemeinsam erteilen. Doch wie ist das bei einem Vermächtnis, was ist mit Pflichtanteilen oder dem Vorkaufsrecht eines Erben? Wenn nötig, empfehlen wir Sie an einen unserer Spezialisten im Netzwerk, z.B. einen Fachanwalt für Erbrecht oder Notar, um die juristischen Fragen zu beantworten. Im Verkauf beachten wir alle uns als Spezialisten bekannten Anforderungen, Eckdaten, Themengebiete und Notwendigkeiten.

Wir kümmern uns um eine regelmäßige Information aller beteiligten Erben und die Details im Kaufvertrag, die den einzelnen Mit-Erben wichtig sind. Wir klären mit Ihnen, wer den Verkaufsauftrag unterschreiben muss und regeln dies alles für Sie.

Immobilie geerbt - Unterlagen und Dokumente

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie liegen den Erben oftmals wenige bis gar keine Unterlagen der Immobilie zur Verfügung. Wir wissen, welche Unterlagen zum Verkauf einer Immobile dringend nötig sind und besitzen die Erfahrung und das Wissen, wo alle wichtigen Unterlagen zu beschaffen sind. Dokumente wie Grundbuchauszüge, Energieausweis, Pläne, Grundrisse, Bauunterlagen, Mietverträge oder Unterlagen der Hausverwaltungen beschaffen wir, wenn Sie sie nicht finden oder haben.

Testen Sie uns. Mit unserem „Rundum-Sorglos-Paket“ kümmern wir uns um alle relevanten Unterlagen.

Immobilie geerbt - Was ist beim Verkauf zu beachten

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie sind aus unserer Sicht etliche Dinge anders, komplizierter und schwieriger als sich dies bei Ihrer eigenen, selbst bewohnten Immobilie gestaltet. Insbesondere, wenn Sie wenig oder sogar noch nie „vor Ort“ waren, stellt sich die Frage, was Sie in einem „Standard-Kaufvertrag“ dazu angeben oder auch nicht angeben sollten.

Wir und unsere Notare im Netzwerk beraten Sie hier gerne, professionell und sehr umfassend zu diesem ungemein wichtigen und für Unwissende auch wirtschaftlich riskanten Themengebiet.

Immobilie geerbt - Notartermin

Ist ein Käufer für Ihre geerbte Immobilie gefunden, lassen wir mit dem vereinbarten Inhalt einen Kaufvertrag bei einem Notariat erstellen. Wir weisen das Notariat an, die aus unserer Sicht wichtigen Besonderheiten in einem Erb-Verkauf in den Kaufvertrag mit aufnehmen zu lasen. Bei im Ausland oder weit entfernt lebenden Erben arbeiten wir dabei (z.B. zur Nachgenehmigung des Kaufvertrages) mit Notariaten in der Nähe der Erben oder den deutschen Botschaften im Ausland. Auch hier haben wir durch etliche Verkäufe sehr viel Erfahrung.

Welche Vollmachten Sie benötigen oder wie diese aussehen – Wir bzw. auch unsere Notare oder Anwälte im Netzwerk beraten Sie hier gerne.

Immobilie geerbt - Erbauseinandersetzung

Wenn eine Immobilie an mehrere Erben vererbt wurde, muss mit dem Verkauf oder auch danach eine „Erbauseinandersetzung“ dazu stattfinden. Der erzielte Kaufpreis muss ja irgendwie zwischen den Erben verteilt werden. Es gibt hier etliche Verfahren zu beachten, je nachdem ob und wie das Grundbuch bereits umgeschrieben wurde, wie weit die Auseinandersetzung des restlichen Erbes bereits erfolgt ist und wie ein ggf. existierendes Testament aussieht. Auch die Frage der Pflichtanteile ist hier sicherlich zu beachten.

Wir bzw. auch unsere Notare, Steuerberater und Fachanwälte im Netzwerk beraten Sie hier gerne, wie der richtige und auch kostengünstigste Weg dazu aussieht.

Immobilie geerbt - Übergabe nach dem Verkauf

Eine korrekte und sichere Übergabe einer geerbten Immobilie nach dem Verkauf respektive auch die Klärung der Formalitäten in Sachen Vermietung (Mietverträge, Kaution) sind wichtige Punkte, die zu unserem Full-Service-Paket gehören. Um Unstimmigkeiten, unnötige Kosten und späteren Ärger zu vermeiden empfehlen wir generell bei jeder verkauften Immobilie eine komplette Übergabe mit Protokoll und Unterschriften der Käufer (und Verkäufer). Dies ist gerade bei geerbten Immobilien wichtig. Sollten Sie als Erbe nicht direkt vor Ort sein, können wir dies in Ihrem Auftrag auch ohne Ihre Anwesenheit erledigen.

Alle nötigen Formalitäten zur Übergabe Ihrer Immobilie erledigen wir für Sie.

 

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